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이번에는 전세권 설정 비용과 필요서류에 대해 알아 보겠습니다. 전세권을 설정하려는 이유는 크게 두 가지입니다. 소중한 전세금을 보다 안전하게 지키고 싶어서, 그리고 이 부동산을 통해 추가 수익을 얻기 위해. 이 두 가지 이유 말고는 전세권을 설정할 이유가 사실 없습니다.
최근에는 숙박 플랫폼으로 추가 수익을 내는 에어비앤비, 삼삼엠투 등이 유행이라 이러한 수익을 만들어 내기 위해 전세권 설정을 알아보는 분들이 많은데요. (추가 수익 창출 방법은 아래에 있습니다.)
에어비앤비를 준비하시는 분들은 내년부터 바뀔 에어비앤비의 합법적인 운영 조건을 확인해 보시기 바랍니다. 지금도 서울을 중심으로 단속이 이뤄지고 있고 내년부터는 에어비앤비의 법적 규제와 처벌이 강화되기 때문에 합법적으로 어떻게 운영해야 하는지 미리 확인하시기 바랍니다.
1. 전세권 설정 비용과 필요서류
1) 전세권이란?
전세권이란 무엇일까요? 전세권은 일반 전세와 다릅니다. 일반 전세 계약을 하면 보통 전입신고와 확정일자를 받고 끝내는데요. 전입신고를 하든, 전세권을 설정하든 똑같이 해당 부동산에 나의 권리를 발생시킨다는 면에서는 동일합니다. 권리가 발생하는 측면에서만은.
그러나 그 권리가 다릅니다. 전입신고를 통한 권리는 "보증금을 내고 이 부동산에 거주 또는 이용하고 있습니다. 거주 이외에는 목적이 없습니다." 이고 전세권을 통한 권리는 "보증금을 내고 이 부동산을 임차했지만 이 부동산으로 추가적인 수익을 내고자 합니다. 단, 주인 동의 없이 하려고요." 라는 권리를 말합니다.
즉, 어렵게 말하자면 해당 부동산에 물권을 갖게 되는 거지만 쉽게 이야기하면 집주인 동의 없이 이 부동산을 마음대로 이용하고 싶을 때 설정하는 게 전세권입니다. 또한 해당 부동산 전세금을 돌려받지 못했을 때 추가 법적 소송 없이 바로 경매신청을 할 수 있어 보증금을 지키는데 조금 더 유리한 측면이 있습니다.
경매에서 결정되는 건 권리의 순서로 진행되기 때문에 전세권을 설정했더라도 후순위 전세권이라면 단순 전입신고한 전세와 동일하게 보증금을 완벽히 보장받지는 못합니다. (다만, 전세권을 설정하면 해당 부동산에 묶인 다른 기타 후순위 채권보다 우선변제권을 얻을 수 있는 권리가 있습니다. 최우선 변제권을 가질 수는 없습니다.)
2) 전세권 설정 비용
그럼 전세권 설정 비용은 얼마일까요? 일반적으로 전입신고와 확정일자를 받게 되면 1,000원 이내의 금액으로 권리를 얻을 수 있지만 전세권 설정 비용은 다릅니다. 또한 전세권 설정 필요서류도 별도로 있기 때문에 보다 꼼꼼하게 준비해야 하는데요.
우선 전세권 설정을 위해서는 부동산 주인의 동의가 필수적입니다. 주인이 동의하지 않으면 전세권 설정은 애초에 불가합니다. 그래서 부동산 계약할 때 꼭 부동산 주인과 미리 이야기를 하고 전세권 설정에 동의한다는 약속을 받아야 합니다.
전세권 설정은 등기를 해야 하기 때문에 전세권 설정 등기 비용이 발생합니다. 일반적으로 전세권 설정 등기 비용은 다행히 그리 큰 금액이 들거나 하진 않습니다. 전세권 설정 비용으로는 아래 금액들이 발생합니다.
- 전세권 설정 비용 : 1만 5천 원
- 등록세 : 전세 보증금 x 0.2%
- 지방교육세 : 등록세 x 20%
- 법무사 비용 : 법무사마다 다름. (셀프로도 가능합니다.)
위의 4가지 항목이 전세권 설정 비용에 드는 항목들입니다. 생각보다 전세권 설정 비용은 크지 않습니다만, 부동산 전세금의 크기에 따라 달라지기는 합니다. 사실 전세권 설정에 있어 가장 큰 어려움은 비용이나 그런 부차적인 것들이 아닌, 부동산 주인의 동의입니다.
또한 보통 전세권 설정 등기를 할 때 법무사를 통해 대행하는 경우가 많습니다. 대행 수수료가 크게 비싸지는 않지만 조금이라도 아끼고 배우기 위해서는 스스로 셀프로 해보는 것도 나쁘지 않습니다. 전세권 설정을 스스로 하는 게 엄청 막 어렵고 아예 못할 정도로 어려운 정도는 아니니 한 번 알아보고 진행 결정을 해보시기 바랍니다.
다시 말씀드리지만 주인이 허락하지 않으면 전세권 설정 등기 자체가 불가능합니다. 그러니 꼭 부동산 계약하고 나서 임대인과 전세권 설정 논의를 시작하지 말고 계약 하기 전에 미리 전세권 설정 등기에 대해 미리 협의하고 계약하시기 바랍니다.
덜컥 계약부터 했다가 주인이 허락하지 않으면 생각한 계획대로 이어지지 않을 수 있기 때문에 꼭 이 부분 짚고 넘어가시기 바랍니다.
3) 전세권 설정 필요서류
전세권 설정 비용에 이어 전세권 설정 필요서류들로는 어떤 것들이 있을까요? 전세권 설정 필요서류는 아래 항목들입니다.
- 임대인 동의서 : 임대인의 인감도장과 인감증명서
- 주민등록등본
- 인감증명서
- 등기권리증
- 임대차계약서
- 전세권 설정 등기 신청서
위의 서류들이 전세권 설정에 필요한 서류들입니다. 주민등록등본과 인감증명서는 정부24에서 온라인 발급이 가능합니다.
웬만한 서류는 정부24에서 모두 온라인 발급이 가능하니 문서를 다운받아 프린트해서 준비하면 됩니다. 필요서류가 한 두가지가 아니고 전세권 설정이라는 게 중요한 것이기 때문에 급하게 준비하면 빼먹을 수도 있습니다.
집에서 준비할 수 있는 서류들은 미리 집에서 준비해 두고 꼼꼼히 확인해 보시기 바랍니다.
4) 전세권 설정 해지 방법
이렇게 전세권 설정에 필요한 전세권 설정 비용 및 필요서류까지 알아봤는데요. 설정을 했으면 해지 방법도 알면 도움이 됩니다. 해지 방법도 역시 어렵지 않습니다. 마음 편히 하고 싶은 분들은 전세권 설정 해지 역시 법무사에 대행 수수료만 지불하면 법무사에서 알아서 다 해줍니다.
그러나 직접 해보는 게 그리 어렵지 않기 때문에 한 번은 직접 해보는 것도 나쁘지 않습니다. 전세권 설정 해지 방법과 필요서류들은 따로 포스팅 해두었으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
5) 전세권 설정 꼭 해야 하는 이유
전세권 설정 꼭 해야 하는 이유가 있을까요?
위에서도 잠깐 말씀드렸지만, 전세권 설정을 한다고 무적은 아닙니다. 전세권 설정을 하더라도 후순위라면 보증금 전액을 완벽하게 보장받지는 못합니다. 그럼에도 전세권 설정을 하는 이유는 해당 부동산을 수익화하는 데 사용할 수 있다는 장점과 함께 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 별도의 소송 없이 바로 경매로 넘겨버릴 수 있다는 법적 안전 장치가 있습니다.
일반적인 집을 예로 들면, 보증금 사기를 당했을 때 바로 경매에 넘기기가 쉽지 않습니다. 그런데 전세권 설정을 해두면 이럴 때 바로 경매로 넘겨서 내 보증금 일부를 비교적 빠른 시간 안에 돌려받을 수 있다는 장점이 있는 겁니다.
게다가 같은 후순위 권리들 중에서도 전세권 설정은 일부 후순위 권리들보다 우선변제권을 갖기 때문에 일반 전세보다는 훨씬 보증금을 지키는 데 수월한 측면이 있습니다.
또한 집주인의 동의 없이도 해당 부동산을 통해 추가 수익을 만들어 낼 수 있기 때문에 임차한 기간 동안 부수입을 만들 수 있다는 장점도 있습니다. (추가로 혹여나 주변에 전세사기 피해를 당한 분들이 있다면 위 글을 꼭 참고하시기 바랍니다. 정부에서 지원하는 원스톱 지원 신청 방법입니다.)
그러나 말씀드렸다시피, 전세권 설정이 무적은 아니기 때문에 부동산 계약을 할 때 해당 부동산에 걸려있는 권리들을 잘 보고 부채 비율도 따져보고 계약하시기 바랍니다.
여기까지 전세권 설정 비용 및 필요서류, 그리고 전세권 설정 등기 방법까지 모두 알아봤습니다. 계약을 앞두고 불안하신 분들은 전세권 설정을 꼭 고려해 보시고 전세권 설정 비용은 생각보다 크지 않으니 법무사를 알아볼 계획이라면 여러 곳에 문의해보고 비용을 따져보시기 바랍니다.
마지막으로 주변에 전세 사기를 당하거나 당장 도움이 필요한 분들이 계시다면 위의 정부에서 마련한 전세사기 피해자들 지원 방법을 정리한 글을 참고하시기 바랍니다. 정부에서 지원하는 걸 모른 채로 있으면 정말 힘든 일을 혼자 떠안게 되니 꼭 정부의 도움을 받기 바랍니다.
전세권 설정 비용과 필요서류 글 끝.