전세권 설정이란? 설정 비용 및 해지 방법 - 깔끔하게 정리!

전세권 설정

오늘은 전세권 설정에 대해 글을 써보겠습니다. "일반 전세는 들어봤는데 전세권은 또 뭐지?", "똑같은 거 아니야?"라고 생각하실 수 있지만 일반 전세와 전세권 설정 등기는 완전히 다릅니다. 그럼 본격적으로 전세권 설정이란 무엇이고 설정에 따른 비용과 해지 방법에 대해 알아보겠습니다.

-목차-

o 전세권 설정

1. 수익 창출 방법

2. 설정 비용

3. 해지 방법

 

I 전세권 설정

 

전세권 설정이란 뭘까요?? 전세권이란 것은 우리가 흔히 하는 일반 전세와는 다릅니다. 일반 전세는 전세 보증금을 지불하고 임대인(집주인)과 주택 임대차 계약을 하는 것으로 채권에 속합니다. 그러나 전세권 설정은 전세 보증금을 지불하고 전세권 설정 등기를 함으로써 해당 부동산에 대한 물권을 얻는 것입니다. 

 

채권과 물권이란 말이 어려워 이해가 어려울 순 있지만, 단순하게 물권이란 "물건(부동산)에 대한 권리"라고 이해하면 될 것 같습니다. 즉, 이 부동산에 대한 권리를 직접 갖는 것이므로 일반 임대차 계약을 통한 전세와는 행사할 수 있는 권리 자체가 다릅니다.

 

원칙적으로 물권은 배타적인 권리를 뜻하므로 내가 이 주택에 대해 전세권을 얻었다면 다른 누가 이 주택에 또 다른 전세권을 설정할 수 없습니다. 그럼 일반 전세와 다르다는 것은 알겠지만 굳이 더 비싼 돈을 들여 전세권을 설정하는 이유는 무엇일까요? 전세권을 설정하는 이유는 크게 두 가지입니다.

1. 보다 확실하게 전세 보증금을 지키기 위해
2. 이를 통해 임대 수익을 창출하기 위해

 

이 이유에 대해서는 아래서 정확히 알아보도록 하며, 전세권 설정에 대한 이야기를 조금 더 해보도록 하겠습니다. 일반 전세 계약을 하게 되면 집주인 동의 없이 확정일자와 전입 신고를 할 수 있습니다. 비용도 600원 밖에 들지 않죠. 그러나 전세권 설정은 반드시 임대인(집주인)의 동의가 있어야 합니다. 

 

집주인 동의 없이는 전세권을 설정할 수 없으므로 전세권을 설정하기 위해서는 제반 서류와 인감도장이 필요합니다. 일련의 절차들을 거쳐 전세권을 설정 등기를 해야만 그 효력이 발생합니다. 또한 확정일자와 다르게 효력은 전세권 설정 등기를 한 당일부터 발생합니다.

• 확정일자 효력 발생 - 확정일자 교부받은 다음날부터.
• 전세권 설정 효력 발생 - 등기한 당일부터.

 

또한 전세권의 존속기간은 10년으로써, 계약 갱신을 통해 총 10년간 해당 부동산에 대해 배타적 권리를 행사할 수 있습니다. 물론 집주인의 동의가 있어야 합니다. 계약을 하게 되면 집주인(임대인)은 전세 설정권자, 임차인은 전세권자가 됩니다.

• 임대인(집주인) - 전세권 설정자 또는 전세 설정권자
• 임차인 - 전세권자

 

1. 수익 창출 방법

 

위에서 전세권 설정하는 이유는 크게 두 가지라고 말씀드렸습니다. 그중 하나가 바로 수익 창출을 목적으로 하는 것인데요. 전세권 설정을 하게 되면 해당 부동산에 대해 배타적인 권리를 얻는 것이므로 설정 기간 동안에는 내가 이 집을 자유롭게 사용해도 그 누가 뭐라고 할 수 없습니다.

 

즉, 내가 A라는 집에 전세권을 설정했다면 집주인 동의 없이 나의 목적에 맞게 주택을 활용할 수 있습니다. 수익을 만드는 활용 방법은 사람마다 다르지만 크게 보면 아래와 같습니다.

• 임대를 통한 임대 수익 - 전전세 등
• 에어비앤비를 통한 수익
• 셰어하우스 창업을 통한 수익

일명 전전세를 주거나 또는 월세 계약을 맺음으로써 임대 수익을 만들 수 있습니다. 즉, 내 집도 아니지만 전세권 설정을 했기 때문에 집주인 동의 없이 집주인의 주택으로 임대 수익을 창출할 수 있게 되는 겁니다. 나만의 수익 파이프라인을 하나 만들 수 있으니 좋은 방법입니다.

 

이 외에도 에어비앤비를 통해 임대 수익을 벌 수 있으며 한창 유행했던 셰어하우스 창업도 가능합니다. 셰어하우스 창업을 위해서 집을 사야 하는데 창업에 따른 비용이 막대할 뿐만 아니라, 셰어하우스 사업이 잘 안 될 수도 있으니 그 리스크가 엄청 큽니다.

 

그래서 꽤 많은 분들이 전세권 설정을 통해 셰어하우스를 창업하고 잘되면 나중에는 그 집을 직접 매수하여 사업을 이어나가시는 분들이 많습니다. 이렇게 비교적 적은 비용으로 임대 수익을 만들 수 있기 때문에 전세권 설정을 하는 경우가 많습니다.

 

단, 설정 기간 동안에는 해당 부동산에 대한 책임은 온전히 전세권자(임차인)에게 있습니다. 계약 기간 만료 후 전세권자(임차인)는 전세 설정권자(임대인)에게 해당 부동산을 원상복구 해주는 것이 원칙입니다. 

• 전세 보증금 보호를 위한 목적으로 전세권 설정을 하는 경우 = 전세권 설정을 하게 되면 향후 전세 보증금을 돌려받지 못했을 때, 별도의 소송 없이 임의 경매를 신청하여 전세 보증금을 지킬 수 있습니다. 반대로 일반 전세 계약을 했을 때는 전세 보증금 반환 청구 소송을 진행해야 합니다. 

 

2. 설정 비용

 

전세권 설정을 위해서는 집주인의 동의가 전제되어야 하며 그 과정에서 비용이 발생합니다. 당연히 등기를 하는 것이므로 비용이 발생할 수밖에 없겠죠??

 

전세권 설정 비용은 일반적으로 전세 보증금(설정 비용)의 0.22~24%입니다. 퍼센티지로 봤을 때 큰 비용은 아닐 수 있지만, 전세금이 커지면 그만큼 전세권 설정에 따른 비용도 커지게 됩니다.

• 전세권 설정 비용 - 등록세(전세 보증금 x 0.2%) + 지방교육세(등록세 x 20%) + 등기 신청 수수료(15,000원)

 

물론 전세권 설정 등기를 직접 해서 비용을 절약할 수 있지만, 법무사를 통해 하는 것이 편리하긴 합니다. 다만, 법무사를 통할 경우 법무사 수수료가 발생합니다. 이러한 비용을 절약하고자 한다면 등기소에 직접 방문하거나 인터넷 등기소를 통해 직접 설정할 수 있습니다.

 

또한, 전세권 설정 등기를 하는데 필요한 서류들을 꼭 준비해야 하는데요. 필요 서류들은 아래에 별도로 정리해둔 글이 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다. 

전세권설정등기 vs 확정일자 차이점과 필요서류

 

3. 해지 방법

 

전세권 설정을 했다면 해지 방법에 대해서도 알아둔다면 도움이 될 것 같습니다. 해지 방법은 어렵지 않습니다. 이 역시 등기소를 직접 방문하거나 법무사를 통한 방법, 그리고 인터넷 등기소를 통한 온라인 신청 방법이 있습니다.

 

법무사를 통해 하면 가장 편하고 간편하지만 그에 따른 수수료가 무시할 수는 없습니다. 개인의 생각에 따라 다르지만, 직접 해봄으로써 경험과 지식을 얻는 것을 선호하시는 분들이 계신 반면, 시간과 노력을 아끼고 법무사를 통해 하겠다는 분들도 계십니다. 어떤 방법이든 모두 좋으니 선택은 개인의 자유입니다.

 

전세권 해지를 위한 필요 서류들이 있습니다. 

• 전세권 말소 등기 신청서(인터넷 등기소에서 다운로드 가능)
• 등록면허세 영수필증
• 전세권 해지 증서
• 등기신청 수수료 영수필 확인서
• 등기필증(전세권 설정 당시 교부 서류)
• 임대인 및 임차인 도장
• 위임장(대리 신청 시 꼭 필요)