임대사업자 등록 장단점 - 주택임대사업자 혜택 꼼꼼히 따지기!

임대사업자 등록 장단점

작년에 부동산 정책이 여러 번 바뀌면서 시장에 혼란이 가중되었던 적이 있습니다. 그 여파는 지금까지도 이어지고 있는데요. 그중 많은 논란이 됐던 내용이 주택 임대사업자 혜택에 관한 부분이었습니다. 과거와 달리 임대사업자 등록 혜택이 적어진 현재, 그 장단점에 대해 알아보겠습니다.

 

임대사업자 세제 혜택 - 정부24

 

주택임대사업자 등록을 할 때 각종 세제 혜택을 받을 수 있다는 정부 발표에 많은 집주인들이 임대사업자 등록을 했지만, 현재는 그 혜택이 많이 줄어들었기 때문에 임대사업자 등록을 고민하시는 분들이 많습니다.

 

혜택은 줄어들었지만, 본인의 투자 성향에 따라 주택 임대사업자 등록 혜택의 장단점을 꼼꼼히 따져본 후, 결정하시길 권장드립니다.

-목차-

1. 임대사업자란?

2. 임대사업자 등록 장점

3. 임대사업자 등록 단점

4. 글을 마치며

 

I 임대사업자란?

 

임대사업자 등록의 장단점을 알아보기 전에 임대사업자란 무엇인지 사전적 정의부터 살펴보겠습니다.

 

임대사업자란 공공주택 특별법 특별법에 따른 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 특별자치시장, 특별자치도 지사, 시장, 군수 또는 구청장 등에게 등록한 자를 말합니다.

 

즉, 1채 이상의 주택을 보유하고 있고 이를 임대 사업으로 활용하여 임대 소득을 얻고자 하는 분을 임대사업자라 부릅니다. 

 

주택임대사업자는 주택 취득일로부터 60일 이내에 등록해야 합니다. 물론 주택 취득이 예상되어 그전에 등록할 수 있지만 관련 서류를 미리 준비해야 하며 다소 까다로울 수 있습니다. 

 

I 임대사업자 등록 장점

 

임대사업자 등록, 그중에서도 주택임대사업자로 등록할 경우 받을 수 있는 혜택들이 있습니다. 주택임대사업자가 받을 수 있는 혜택에 대해 알아보겠습니다.

(임대사업자는 일반 임대사업자와 주택임대사업자로 구분됩니다. 일반 임대사업자는 주거용 공간을 임대 주는 것이 아닌 사무실 등과 같은 업무용 시설을 임대 주는 사업자를 의미합니다.)

 

단, 주택임대사업자 등록 혜택을 받기 위한 조건들이 있습니다. 아파트는 2021년 8월 18일 이후 임대주택 등록이 불가능합니다. 아래 4가지 조건들은 임대사업등록 장점에 모두 전제되는 조건입니다.

• 임대 개시일 기준 시가 - 수도권 6억 원 / 그 외 지역 3억 원 이하인 주택 물건이어야 함.
• 구청 및 세무서에 모두 임대사업자로 등록해야 함.
• 임대료 상한율 5% 이내를 유지해야 함.
• 의무임대기간을 준수해야 함.

 

1. 거주주택 양도세 중과 배제

 

부동산 시장이 과열되면서 집값 상승이 전례 없이 폭등했고 시장 안정을 위해 정부는 다주택자들에 대한 규제를 강화했습니다. 그중 하나가 바로 양도세입니다. 다주택자와 투기 세력에 의해 단타로 치고 빠지며 집 값 상승에 일조했기 때문입니다.

 

이렇게 양도세 규제가 강화된 지금, 주택 임대사업자로 등록하면 양도세 중과 배제 혜택을 준다는 것은 정말 큰 장점입니다. 쉽게 이야기하자면, 주택 임대사업자로 등록하여 임대를 줄 경우, 집주인이 실 거주하고 있는 거주 주택을 처분할 때 양도세 중과를 하지 않겠다는 내용입니다.

 

A 집에서 실 거주하고 있는 상황에서 B 집을 임대사업 물건으로 등록한다면, 나중에 A 집을 매도할 때 양도세 중과를 하지 않고 일반 양도세 세율로 적용하여 부과해주는 것을 의미합니다. 실제로 A, B라는 주택 2채를 보유하고 있지만 1 주택으로 봐주겠다는 겁니다.

 

단, 양도세 중과 배제를 적용받기 위해서는 의무임대기간 8년 이상 유지해야 합니다. 꽤 긴 시간을 임대해야만 양도세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

2. 양도소득세 장기보유 특별공제

 

주택 임대사업 등록 첫 번째 장점이 양도세 중과 배제라면 두 번째 장점은 장기보유 특별공제율을 적용받을 수 있다는 점입니다. 말 그대로 오랫동안 보유하면 할수록 받을 수 있는 양도세 공제율이 높아집니다.

양도세 장기보유특별공제
구분	3~4년	4~5년	5~6년	6~7년	7~8년	8~9년	9~10년	10년~
미등록	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20~30%
단기	6%	8%	10%	14%	18%	22%	26%	30~40%
장기	6%	8%	10%	14%	18%	50%	50%	70%

 

위 표를 보면, 8년 이상 장기 보유할 경우 양도세 50%를 공제받을 수 있습니다. 10년 이상 보유한다면 70%까지 공제받을 수 있으니 정말 큰 장점입니다. 

 

3. 취득세 면제/감면 혜택

 

취득세 면제 또는 감면 혜택이 있습니다. 전용 면적에 따라 면제되느냐 감면되느냐의 차이입니다. 

• 전용면적 40~60㎡이면서 취득세 200만 원 이하 = 면제
• 전용면적 40~60㎡이면서 취득세 200만 원 초과 = 85% 감면. (단, 신축 최초 분양 물건일 경우)

 

4. 재산세 면제/감면 혜택

 

재산세도 마찬가지로 전용면적에 따라 면제 또는 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

• 전용면적 40㎡ 이하 + 재산세 50만 원 이하 = 면제
• 전용면적 40㎡ 이하 + 재산세 50만 원 초과 = 85% 감면
• 전용면적 40~60㎡ 이하 = 75% 감면 (40㎡ 초과부터)
• 전용면적 60~80㎡ 이하 = 50% 감면 (60㎡ 초과부터)

 

5. 종부세 합산 과세 배제

 

일명 부자 세라 고도 불리는 종합부동산세. 주택 임대사업자로 등록한다면 종부세 합산 과세를 배제받을 수 있습니다. 보유하고 있는 주택이 많다면 종부세가 부담으로 느껴질 수 있는 부분인데요. 임대사업자로 등록하고 몇 가지 조건만 만족한다면 종부세 혜택을 받을 수 있습니다.

• 전용면적 149㎡ 이하 및 6억 이하 + 8년 이상 임대 시 합산 과세 배제
• 수도권 6억 / 비수도권 3억 이하 + 8년 이상 임대 시 합산 과세 배제
• 단, 1 주택이라도 조정대상지역 주택은 해당 혜택에서 배제)

 

6. 임대소득세 감면

 

임대사업자로 등록하면 전세 임대가 아닌 이상 임대 소득이 발생하기 마련입니다. 과거에는 임대 소득이 2천만 원 이하라면 비과세였지만, 이제는 2천만 원 이하의 임대소득이 발생하더라도 과세 대상에 포함되었습니다.

 

단, 임대사업자로 등록한다면 임대 소득세 감면을 받을 수 있는데요. 그 조건은 아래와 같습니다.

• (수도권 및 그 외 도시지역) 전용면적 85㎡ 이하 - 단기 임대 30% / 장기 임대 75% 감면
• 비도시지역은 전용면적 100㎡ 이하에 해당하면 위의 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

임대사업자 신청하러 가기

 

I 임대사업자 등록 단점

 

임대사업자 등록 시 위 6가지 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 세제 혜택을 받기 위한 단점도 분명 존재합니다. 그 단점들에 대해서도 살펴보겠습니다.

 

1. 의무임대기간이 길다.

 

첫 번째 단점은 의무임대기간이 긴 것입니다. 투자를 하는 입장에서 목돈이 한 곳에 묶이는 것을 싫어하시는 분들이 많습니다. 상승기와 하락기가 있는데 상승기에 의무임대기간 때문에 매도하지 못한다면 큰 손해일 수 있습니다.

 

의무임대기간을 채우지 못하고 매도하게 될 경우, 그간 받았던 세제 혜택이 추징되며 과태료 또한 발생하게 됩니다. 효과적인 절세를 받기 위해서는 사실상 8년 이상 임대 기간을 유지해야 하는 데 다소 긴 시간 동안 목돈이 묶여 있어야 한다는 점을 염두해야 합니다.

 

2. 임대료 상승 제한

 

임대사업 등록의 두 번째 단점은 임대료 상승률에 제한이 있다는 점입니다. 사실 과도한 임대료 상승은 임차인에게 큰 부담이며 사회적으로 옳은 방향은 아니지만, 5%라는 상한선에 대한 견해는 각자 다를 수 있습니다.

 

주택 임대사업자로 등록하게 될 경우, 임대 기간 동안에는 임대료 상승 폭을 5% 이내로 유지해야 합니다.

 

3. 정기적인 사업자 현황 신고

 

주택임대사업자로 등록한다면 반드시 표준임대차계약서를 작성해야 하며 임대 조건 변경 시 공지 및 신고를 해야 합니다. 또한 매년 전년도 수입 금액 및 임대 현황에 대한 '면세 사업자 현황 신고'를 해야 합니다.

 

신고는 의무이며 이를 위반할 경우 과태료가 부과됩니다. 정기적인 신고가 다소 귀찮은 부분일 수 있습니다.

 

I 글을 마치며

 

여기까지 임대사업자 등록 시 장단점에 대해 알아보았습니다. 장점도 분명 있고 단점도 존재합니다. 이 부분은 자신의 투자 성향이 장기 투자 입장이라면 사실 크게 문제 될 건 없어 보입니다.

 

장기 보유할수록 세제 혜택이 커지기 때문에 큰 무리가 없지만, 단기 투자 성향의 분들에게는 사실 큰 의미가 없지 않나 생각 듭니다. 어떤 정책이든 완벽할 수 없고 만족할 수 없기 때문에 하나하나 꼼꼼히 따져보고 자신에게 맞는 방향으로 투자를 이어가시면 좋을 것 같습니다.