임차인이라면 혹은 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어간 상황이라면 혹은 집 계약을 하려는데 해당 집에 설정되어 있는 근저당 금액이 크다면 주택임대차 보호법에서 이야기하는 최우선변제금액에 대해 알고 있어야 합니다. 비교적 약자인 임차인을 위한 법안이기에 더더욱 알아야 합니다.
I 주택임대차 보호법이란??
주택임대차 보호법이란 무엇인지부터 알아보겠습니다. 임대차 보호법이란, 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 임차인을 보호하고 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 제정된 법률을 뜻합니다.
즉, 상대적으로 경제적 약자인 임차인(세입자)을 보호하기 위한 법안이며 특별법이기에 그 어떤 민법보다도 우선하여 적용됩니다.
일명 주임법이라고도 불리는 이 법안의 전체를 알고 있는 것은 법률가가 아닌 이상 어렵지만, 알아두면 좋은 내용은 임대기간 및 계약갱신 청구 권리, 최우선 변제금을 통한 보증금 보호에 관한 사항들입니다.
임대기간 및 계약갱신청구권
일반적으로 전, 월세 계약은 통상 2년을 기간으로 합니다. 그러나 간혹, 1년 또는 그 미만의 기간을 원해서 계약을 했더라도 법에서는 2년까지는 거주할 수 있도록 보호하고 있습니다.
즉, 내가 먼저 1년을 계약했지만 막상 1년을 더 거주하고 싶을 경우에 1년을 추가로 더 거주를 주장할 수 있습니다. 법의 취지에 맞게 세입자의 거주 안정을 최우선적으로 생각하는 것을 알 수 있습니다.
또한, 중요한 내용이 바로 계약갱신청구권입니다. 보통 2년 계약으로 집에 거주하긴 하지만, 2년이라는 시간은 정말 금방 지나가곤 합니다. 2년마다 매번 이사를 하는 것도 힘든 일이며 이사 비용도 발생하게 됩니다.
주택임대차 보호법은 국민의 거주 안정을 위한 법이므로, 임차인이 2년이라는 계약 기간 외에도 추가로 계약갱신을 청구할 수 있는 권리를 부여하고 있습니다. 따라서, 임대인(집주인)이 법에서 인정하는 사유가 아닐 경우에는 임차인의 계약갱신청구권을 인정해야만 합니다.
단, 임차인은 계약 만료 전 6개월에서 2개월 전까지 계약갱신청구권에 대한 내용을 집주인에게 알려야 하며, 월세를 2번 이상 연체했다면 집주인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다.
최우선변제금액 - 소액임차인
주임법에서 보장하고 있는 또 다른 중요한 내용은 바로 최우선변제금액입니다. 거주하고 있는 집이 집주인의 채무 문제로 인해 경매로 넘어갈 경우, 현재 거주하고 있는 임차인은 어떻게 될까요??
이렇게 황당하고 갑작스러운 일이 발생하여 임차인의 거주 안정에 큰 해를 끼치는 경우를 막기 위해 최우선변제금액이라는 권리를 임차인에게 부여해주고 있습니다.
임차인이 집을 계약하고 전입신고를 하고 현재까지 실질적인 점유를 하고 있다면 최우선변제금액을 받을 수 있는 권리가 생깁니다. 단, 집을 계약한 보증금이 법에서 인정하는 소액보증금 한도에 포함되어야만 합니다.
나의 보증금이 최우선 변제금을 받을 수 있는 소액보증금 한도 내에 있다면 보증금의 일부를 보호받을 수 있습니다. 지금까지 총 10차 개정까지 이뤄졌으며 집 계약 일자가 속하는 개정안의 최우선변제금액을 확인하면 됩니다.
| 개정 일시 | 지역 | 최우선변제를 받을 임차 보증금의 범위 |
최우선변제를 받을 금액 |
| 2016.3.31 (8차 개정) | 서울특별시 | 1억 원 이하 | 3,400만 원 이하 |
| 수도권 과밀억제권역 | 8,000만 원 이하 | 2,700만 원 이하 | |
| 광역시 및 안산시 용인시, 김포시, 광주시, 세종시 |
6,000만 원 이하 | 2,000만 원 이하 | |
| 그 밖의 지역 | 5,000만 원 이하 | 1,700만 원 이하 | |
| 2018.9.18 (9차 개정) |
서울특별시 | 1억 1,000만 원 이하 | 3,700만 원 이하 |
| 수도권 과밀억제권역 및 용인시, 세종시, 화성시 |
1억 원 이하 | 3,400만 원 이하 | |
| 광역시 및 안산시 김포시, 광주시, 파주시 |
6,000만 원 이하 | 2,000만 원 이하 | |
| 그 밖의 지역 | 5,000만 원 이하 | 1,700만 원 이하 | |
| 2021.5.11 (10차 개정) | 서울특별시 | 1억 5,000만 원 이하 | 5,000만 원 이하 |
| 과밀억제권역 및 용인시, 화성시, 세종시, 김포시 |
1억 3,000만 원 이하 | 4,300만 원 이하 | |
| 광역시 및 안산시, 광주시 파주시, 이천, 평택 |
7,000만 원 이하 | 2,300만 원 이하 | |
| 그 밖의 지역 | 6,000만 원 이하 | 2,000만 원 이하 |
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