부동산 경매 공매 뜻과 차이점 비교 분석

부동산에는 일반 매매를 통해 집을 마련하는 방법도 있지만, 경매나 공매를 통해 집, 건물, 토지를 매입할 수 있습니다. 이 분야에 관심이 없는 분들에게는 경매나 공매나 같은 것이라 생각할 수 있지만 그렇지 않습니다. 그럼 경매와 공매 뜻과 차이점에 대해 비교 분석해보도록 하겠습니다.

 

 

-목차-

경매와 공매

(1) 경매란?

(2) 공매란?

(3) 경매와 공매의 차이점

- 인도명령제도

- 경쟁률

- 입찰보증금

- 유찰시 저감률

- 잔금납부기한

I 경매와 공매

 

경매란?

경매의 사전적 정의는 '권리자의 신청에 의하여 법원 또는 집행관이 부동산을 구두의 방법으로 경쟁하여 파는 일'이라고 정리되어 있습니다.

경매는 민사집행법에 따르며 부동산 소재지 관할 법원이 주체가 됩니다. 해서, 경매에 참여하기 위해서는 관할 법원에 직접 참여하여 입찰을 할 수 있습니다. (대리 입찰 참여도 가능합니다.)

즉, 부동산 경매가 이뤄지기 위한 절차를 설명하기 위해 하나의 예를 들어보겠습니다.

채무자(돈을 빌린 사람) A 씨가 빌라를 구매하기 위해 (채권자) B은행으로부터 3억을 빌렸다고 가정하겠습니다. A 씨가 B은행으로부터 돈을 빌린 시점은 2021년 1월 1일이고 2025년 1월 1일까지 빌린 3억 원을 모두 상환해야 합니다.

그러나 상환능력이 없는 A 씨는 정해진 기간 내에 돈을 갚지 못해, B은행이 해당 빌라 관할 법원에 경매를 통한 매각을 신청하여 매각이 이뤄지는 것이 경매입니다.

 

공매란?

공매의 사전적 의미는 국세 징수법에 의한 압류재산을 환가 하거나 형사소송법에 있어서 압수물 중 보관하기 어려운 곤란한 물건을 매각하는 것을 이야기합니다. 이해하기가 다소 어려운 설명입니다.

즉, 세금 체납자 또는 세금을 내지 않고 지속적으로 회피하는 체납 불량자의 재산을 가압류하여 해당 재산에 대해 경매를 진행하는 것을 공매라고 합니다.

공매는 경매와는 다르게 직접 법원에 찾아가 입찰을 진행하는 방식이 아닌, 온비드라는 전자입찰 홈페이지를 통해 입찰에 참여할 수 있습니다. 또한, 공매는 국가 또는 한국자산관리공사(캠코)가 주체인 만큼, 경매보다 더욱 투명한 재산 정보를 온비드를 통해 공개하고 있어 보다 안전한 판단이 가능합니다.

 

I 경매와 공매의 차이점

 

1. 인도명령제도

경매는 인도명령제도로 인해, 공매보다 더욱 많은 사람들의 관심을 받아 시장이 커졌습니다. 인도명령제도란, 낙찰받은 부동산에 점유하고 있는 대항력이 없는 점유자를 내보낼 수 있는 제도입니다. 해서, 낙찰받은 후, 보다 쉽게 점유자를 내보내고 명도를 진행하여 내 소유권으로 인정받을 수 있습니다.

 

공매는 따로 인도명령제도가 없습니다. 그래서 일반적으로 사람들이 공매를 경매보다 불안해하고 꺼리는 이유가 이 이유입니다. 낙찰받은 부동산에 점유하고 있는 점유자를 내보낼 수 있는 법적인 제도가 마련되어 있지 않아 개인적으로 점유자와 협상을 하거나 명도 소송을 통해 내보내야 하는 번거로움이 있습니다. 

이렇게 경매와 공매의 큰 차이는 "인도명령제도"가 있고 없고의 차이입니다. 공매는 보통 경매보다 더 낮은 금액으로 저렴하게 낙찰받을 수 있지만, 운이 나쁘면 명도 하는 과정에서 6-12개월 간의 소송기간 동안 대출 이자와 소송 비용이 발생하는 치명적인 리스크가 존재합니다.

 

2. 경쟁률

그럼 경매와 공매의 입찰 경쟁률은 통상 어떨까요?? 위에서 말한 "명도"에서 어려움을 느끼는 사람이 많아, 입찰 경쟁은 경매가 높은 편입니다. 공매는 낙찰 후에도 명도라는 까다로운 절차가 남아있어 실제로 입찰에 참여하는 사람이 비교적 적습니다.

 

3. 입찰 보증금

경매와 공매 모두 "입찰 보증금"이라는 것이 존재합니다. 입찰 보증금이라는 동일한 단어를 쓰지만, 경매에서의 입찰 보증금과 공매에서의 입찰 보증금은 다릅니다.

경매에서 이야기하는 입찰 보증금은 "최저가의 10%"입니다. 여기서 말하는 최저가는 입찰 최저가를 이야기합니다.

반면, 공매에서 이야기하는 입찰 보증금은 "본인이 희망하는 입찰 가격의 10%"입니다. 둘의 차이를 꼭 기억해 두셔야 합니다.

 

 

4. 유찰 시 저감률

경매에서는 낙찰을 희망하는 사람이 없거나 여러 가지 이유 등으로 유찰이 발생합니다. 이렇게 유찰이 이뤄지면 해당 부동산 금액이 차감됩니다. 1억 하던 것이 유찰되어 8천만 원이 되어 다시 경매를 진행하는 식입니다. 

통상 경매에서 유찰될 경우, 저감률은 20~30% 꽤 큰 폭의 금액이 차감됩니다. 해서, 여러 번 유찰을 겪은 부동산은 굉장히 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있습니다. 그러나 여러 번 유찰이 되었다는 것은 해당 부동산에 어떤 문제가 있다는 뜻이기도 하니, 직접 현장 임장을 통해 꼼꼼히 확인 후 입찰을 진행하는 것이 리스크를 최대한 줄이는 방법입니다.

또한, 한 번 유찰될 때마다 약 30일 이후에 재입찰이 진행됩니다.

 

공매 역시 유찰이 발생할 경우, 해당 부동산의 금액이 차감됩니다. 여기서의 저감률은 딱 10%로 정해져 있습니다. 저감률의 폭이 정해져 있다는 것이 차이점이고, 재입찰은 통상 일주일 뒤에 시작되어 경매에 비해 회전 속도가 빠릅니다.

 

5. 잔금 납부 기한

마지막으로 잔금 납부 기한에 대해 알아보겠습니다. 경매를 통해, 또는 공매를 통해 낙찰받은 부동산에 대한 잔금 납부 기한은 각기 다릅니다.

경매는 매각 허가 결정 및 확정이 발생한 시점(대략 3-4주)부터 한 달 안에 잔금을 모두 치러야 합니다.

공매는 낙찰받은 뒤, 4일 정도면 매각 허가 결정이 모두 이뤄져 비교적 경매보다 빠릅니다. 해서, 낙찰 및 매각 허가 결정(통상 4일) 뒤 한 달 안에 잔금을 모두 치러야 합니다.

 

여기까지 부동산 경매와 공매의 뜻에 대해 알아보았으며, 둘의 차이점은 무엇인지까지 모두 비교 분석하여 알아보았습니다. 비슷해 보여도 다른 경매와 공매. 꼭 공부하면 좋은 분야임에 틀림없습니다.