용적률과 건폐율 모든 것(뜻+계산 방법+a)

 뉴스나 기사에서 흔히 "용적률"과 "건폐율"이란 단어를 종종 들어볼 수 있습니다. 특히, 용적률은 부동산 관련 기사에서는 빠지지 않는 단어입니다. 이는 땅 투자를 하거나, 재건축 및 재개발하는 지역에 투자하는 경우에 유심히 알아보아야 하는 가장 기초가 되는 부분입니다.

그럼 정확한 뜻과 계산 방법에 대해 알아보겠습니다.

-목차-

1. 용적률이란?

- 용적률 계산방법

- 용도지역 별 용적률

2. 건폐율이란?

- 건폐율 계산방법

- 용도지역 별 건폐율

 

I 용적률이란?

 

용적률의 사전적 의미는 아래와 같습니다.

 

용적률이란 - 전체 대지면적에서 건물 각층의 면적을 합한 연면적이 차지하는 비율. (연면적은 건물의 바닥 면적의 총합입니다.)

 

즉, 대지면적이 100평이고 용적률이 200% 일 경우, 총연면적을 200평까지 지을 수 있습니다. 각 층을 20평으로 짓는다면 총 10층짜리 건물을 지을 수 있는 것이고, 각 층을 40평으로 짓는다고 한다면 5층짜리 건물을 지을 수 있다는 의미입니다. 

 

그래서 재건축 및 재개발 지역에서 용적률 몇% 확정!이라는 문구를 흔히 볼 수 있습니다. 뿐만 아니라, 부동산 시장에 공급량이 수요량을 따라가지 못하면 부동산 가격이 상승하므로 용적률을 대폭 상향하여 주택 공급량을 늘리기도 합니다. 주로 수도권 근처 신도시에 용적률을 높임으로서, 수도권에 집중된 인구를 수도권 외 지역으로 수용하려고 노력하기도 합니다.

 

단, 용적률 계산에 포함되는 연면적의 총합에서는 지하 또는 주차장, 주민공용시설 및 대피공간 등은 포함되지 않습니다. 지상 1층부터 연면적에 포함되며 주차장이나 공용시설 등은 연면적에 포함되지 않는다는 것을 놓치시면 안 됩니다. 

 

I 용적률 계산 방법

 

용적률 계산 방법은 "(총 연면적 ÷ 대지면적) x 100 = 용적률"입니다. 

 

위와 동일한 예로, 대지면적 100평에 40평짜리 5층 건물이 있다고 가정하겠습니다. 이때 용적률은 [(40x5)÷100] x100입니다. 이를 계산하면 용적률 200%가 나옵니다. 

용적률 200%

즉, 용적률이 높을수록 지을 수 있는 건물의 층수가 높아진다고 생각하시면 편합니다. 용적률이 높은 지역이 낮은 지역에 비해 땅 값이나 건물 값이 비싼 이유입니다. 

 

I 용도지역 별 용적률

 

각 지역의 용도에 따라 용적률은 모두 다릅니다. 기존 오래된 지역은 용적률이 낮았으나, 이번에 재개발 또는 재건축을 통해 용적률을 높여 높은 건물을 지을 수도 있으며, 또 어떤 지역은 용적률이 낮고 앞으로도 용도 변경이 이뤄지지 않아 용적률 상승을 기대하기 어려운 곳은 투자가치가 낮습니다. 

 

해서 지역 별 용적률을 알고 투자한다면 실패 가능성을 낮출 수 있습니다. 용도 지역 별 용적률은 아래와 같습니다.

 

• 제1종 주거지역 : 50~100% 이하
• 제2종 주거지역 : 100~150% 이하
• 제1종 일반주거지역 : 100~200% 이하
• 제2종 일반주거지역 : 150~250% 이하
• 제3종 일반주거지역 : 200~300% 이하
• 준주거지역 : 200~500% 이하
• 중심 상업지역 : 400~1500% 이하
• 일반 상업지역 : 300~1300% 이하
• 근린상업지역 : 200~900% 이하
• 유통상업지역 : 200~1100% 이하
• 전용 공업지역 : 150~300% 이하
• 일반공업지역 : 200~350% 이하
• 준공업지역 : 200~400% 이하
• 계획관리지역 : 50~100% 이하

이 외에도, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 농림지역 등 모든 지역에 대한 용적률은 네이버 지식백과에서 찾아보실 수 있습니다.

I 건폐율이란?

 

건폐율의 사전적 의미는 아래와 같습니다.

 

건폐율이란? 전체 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 뜻합니다.

 

즉, 대지면적은 100평이고 건물 면적이 60평이라면 이는 건폐율 60%를 의미합니다. 용적률도 마찬가지지만, 건폐율은 도시계획을 수립함에 있어 굉장히 중요한 요소입니다. 건폐율이 높을수록 도시가 건물로 빽빽하게 지어지므로 주거 환경에 해를 끼칠 수 있습니다.

 

적당한 건폐율이여만 주거 환경이 좋아지고 교통 체증이 줄 수 있으며 도시 경관도 해치지 않습니다. 이와 더불어 좁은 대지면적에 건폐율이 높아 건물들이 빽빽하게 들어선다면 해당 지역은 바람이 잘 통하지 않아 기온이 높은 답답한 지역이 될 수 있습니다.

 

그래서 일반적으로 주거지역은 건폐율이 낮으며, 상업지역은 건폐율이 높습니다.

예시 - 네이버 지식백과

 

이 때문에 도시 계획을 수립하는데 건폐율이 매우 중요한 요소이며, 각 지역 용도에 따라 건폐율은 각각 다르게 정해져 있습니다. 또한, 하나의 대지에 두 개 또는 세 개의 건물이 들어설 경우, 모든 건물의 면적을 합하여 계산됩니다.

 

I 건폐율 계산 방법

 

건폐율 계산 방법은 "(건축면적 ÷ 대지면적) x 100 = 건폐율"입니다.

 

예를 들어, 대지면적이 1000평이고 건폐율이 70%라면 700평짜리 건물 한 개가 들어올 수 있고 또는, 350평짜리 건물 두 개가 들어올 수 있습니다. 

건폐율 70%

건폐율 역시 땅 값이나 건물 값에 영향을 주는 중요한 요소이므로, 투자 목적으로 부동산 투자를 하신다면 건폐율도 꼭 확인하는 것이 좋습니다.

 

I 용도지역 별 건폐율

 

위에서 말씀드린 바와 같이, 지역에 따라 건폐율이 모두 다릅니다. 자신이 투자하고자 하는 지역의 건폐율이 어떻게 되는지 미리 조사하여 인지하고 있다면, 추후 투자 결정에 있어 큰 도움이 됩니다.

 

각 지역에 따른 건폐율은 아래와 같습니다. 참고하시어 도움이 되었으면 좋겠습니다.

• 주거지역 : 70% 이하
• 상업지역 : 90% 이하
• 공업지역 : 70% 이하
• 녹지지역 : 20% 이하
• 보전관리지역 : 20% 이하
• 생산관리지역 : 20% 이하
• 계획관리지역 : 40% 이하
• 농림지역 : 20% 이하
• 자연환경보전지역 : 20% 이하

이렇게 용적률과 건폐율의 기본 개념 및 계산방법까지 모두 알아보았습니다. 투자하고자 하는 지역의 용적률과 건폐율을 미리 확인해보고 투자 결정하시는 것이 조금이라도 리스크를 줄일 수 있는 방법이라고 생각합니다.