취락지구 - 집단취락지구/자연취락지구 건폐율과 용적률은??

부동산 관련 책이나 기사에서 "취락지구"라는 단어가 간혹 등장하곤 합니다. 여기에 집단취락지구/자연취락지구도 빠지지 않고 함께 등장합니다. 집단취락지구와 자연취락지구의 건폐율과 용적률은 각기 다르기 때문에 이런 지역에 투자 할 계획이라면 미리 취락지구에 대해 공부하는 것이 중요합니다.

그럼 취락지구는 무엇이고 집단취락지구와 자연취락지구의 건폐율과 용적률에 대해 알아보겠습니다.

-목차-

취락지구란

(1) 집단취락지구

- 집단취락지구의 건폐율과 용적률

(2) 자연취락지구

- 자연취락지구의 건폐율과 용적률

 

I 취락지구란

취락지구의 "취락"의 사전적 의미는 인간의 생활 근거지인 가옥의 집합체를 뜻합니다. 즉, 사람이 모여 사는 곳을 의미합니다. 

 

이 취락지구는 "집단취락지구"와 "자연취락지구"로 나뉩니다. 각 각 의미하는 바가 다르며 적용되는 건폐율과 용적률도 다릅니다. 

 

집단취락지구

• 집단취락지구 : 개발제한구역(그린벨트) 내에 지정되는 지역으로서, 개발제한구역에 위치한 취락을 정비하기 위해 지정하는 지구를 의미합니다.

집단취락지구를 지정하는 이유는 난개발을 막고 환경을 최대한 보전하기 위해서입니다. 그린벨트 내에 위치해 있으므로 환경 및 주변 경관을 잘 보존하여 후손들에게 물려주어야 하는 땅입니다. 

 

그런데 이런 그린벨트 지역 내에 여러 채의 집이 듬성듬성 지어져 있으면 환경을 효율적으로 보전하기 쉽지 않습니다. 보이는 경관 역시 좋지 않습니다. 각각의 집들에서 배출되는 생활 쓰레기 등 역시 문제가 될 수 있습니다.

 

해서, 그린벨트 지역 내, 호수 밀도 10호 이상 밀집된 지역을 집단취락지구로 지정하여 인근 가구들을 모두 이 지역으로 이주시킵니다. 흩어져 있던 가구들을 한 곳으로 모아 마을을 형성하면 마을 외 지역 환경을 훼손시키지 않을 수 있으며 환경을 보다 효율적으로 보존할 수 있게 됩니다.

 

이렇게 정부 주도로 집단취락지구를 지정하여 인근 거주민들을 이주시켰으므로 해당 지역만큼은 거주민들의 편의를 보장해주어야 합니다. 그래서 개발제한구역(그린벨트) 내의 지역이지만 집단취락지구만큼은 건폐율과 용적률에 대한 규제가 기존보다 완화됩니다.

 

- 집단취락지구의 건폐율과 용적률

집단취락지구의 경우, 원래 계획관리지역을 제외하고 녹지지역(보존, 생산, 자연 녹지지역)과 관리지역(보전, 생산 관리지역)은 모두 20%의 건폐율 규제를 적용받습니다. 이와 더불어, 용적률은 50~80% 또는 50~100%로 제한됩니다.

 

그러나 집단취락지구로 지정되면 그 지역의 건폐율은 아래와 같이 완화되어 적용됩니다.

1. 건폐율 40% + 용적률 100%(높이 3층 이하)

2. 건폐율 60% + 용적률 300%(높이 3층 이하)

 

뿐만 아니라, 개발제한구역(그린벨트) 내에 신축이 금지된 건축물을 제1종, 2종 근린시설로 용도 변경까지 가능합니다. 

취락지구 예 - 구글 지도

자연취락지구

• 자연취락지구 : 녹지지역, 농림지역, 관리지역 또는 자연환경보전지역 안의 취락을 정비하기 위해 필요한 지역입니다.

자연취락지구를 지정하는 이유는 기존에 주민들이 주거하고 있는 생활근거지이거나 또는 앞으로 근거지로 이용될 지역으로서 주택 정비하고, 복지시설 및 생산시설 등의 개발, 설치를 위해 지속적인 계획 관리가 필요한 지역이기 때문입니다.

 

자연취락지구 역시 기존에 주거하고 있는 주민들이 있기에 주민들에게 필요한 생활 시설들이 들어와야 합니다. 그런데 이들이 같은 지역에 살고 있지만 곳곳에 흩어져 거주하고 있을 경우 모든 곳에 생산시설을 뿔뿔이 흩어져지어 놓으면 환경을 훼손하게 되어 결국 난개발을 초래할 가능성이 높습니다.

 

그래서 거주민들을 모두 한 지역으로 이주시킴으로써 그 지역 내에 각종 생활 기반 시설을 개발하여 난개발을 막고 환경 훼손을 최소화하기 위한 방안입니다.

 

해서, 거주민들을 한 곳(자연취락지구)으로 이주시키는 대신 그 지역에 한해 건폐율과 용적률 규제를 완화하여 적용해줍니다. 

 

- 자연취락지구의 건폐율과 용적률

자연취락지구의 건폐율은 모두 60% 이하로 완화되어 적용됩니다. 다만, 용적률은 용도지역 내의 용적률에 따릅니다.

 

만약 용도지역이 "보전녹지지역"인 곳에 자연취락지구가 지정되면 "보전녹지지역" 기준 50~80%의 용적률을 적용받게 되며, 용도지역이 "계획관리지역"인 곳에 지정되면 50~100%의 용적률을 적용받게 됩니다.

 

마지막 투자 측면에서 보자면, 집단취락지구와 자연취락지구로 지정되면 해당 지역 내의 용적률과 건폐율에 대한 규제가 완화되므로 주변 지역보다 지가가 상승하게 됩니다. 이렇게 취락지구의 뜻과 집단취락지구와 자연취락지구가 무엇인지, 건폐율과 용적률은 어떠한지 알아보았습니다.