전세권설정등기 vs 확정일자 차이점과 필요서류

전세권설정등기

대부분의 사람들은 "확정일자"는 알지만 "전세권설정등기"는 모르는 경우가 많습니다. 전세 집을 구했다면 내 보증금을 지키기 위해 반드시 받아야 하는 확정일자. 그와 비슷한 성격을 띠는 전세권설정등기. 

 

과연 전세권설정등기와 확정일자의 뜻과 의미는 무엇이고, 차이점은 무엇일까?

-목차-

전세권설정등기와 확정일자

(1) 전세권설정등기

(2) 확정일자

(3) 차이점

(4) 필요서류

(5) 발급방법

 

* 전세권설정등기와 확정일자

 

전세권설정등기와 확정일자의 차이점을 알아보기 전에, 이 둘의 뜻을 정확히 알고 가도록 하겠습니다.

 

I 전세권설정등기

 

전세권설정등기의 전세권자(임차인)이 자신의 용도에 따라 해당 부동산을 사용할 수 있는 권리이며 동시에 전세 보증금을 보호받을 수 있는 법적 보호 장치입니다.

 

즉, 집을 소유하고 있는 임대인이 아니지만, 내가 현재 보증금을 내고 거주하고 있는 부동산을 내 마음대로 사용하고 수익을 낼 수 있습니다. 물론 합법입니다. 

 

또한, 집이 경매에 넘어갔을 때, 전세 보증금을 보호받을 수 있습니다.

 

I 확정일자

 

쉽게 말해, 확정일자는 전입신고를 한 다음, 오늘부로 내가 이 집 전세 계약을 체결했음을 알리는 겁니다. 

 

확정일자를 받게 되면 내 전세 보증금을 법적으로 보호 받을 수 있습니다. 또한, 확정일자 역시 집이 경매에 넘어갈 경우, 전세보증금을 최우선 변제받을 수 있는 법적 보호 장치입니다.

 

I 차이점

 

"뭐야? 똑같은 거 아니야?"라고 할 수 있습니다. 그러나 전세권설정등기와 확정일자 사이에는 분명한 차이점이 존재합니다.

 

# 차이점

1. 전세권설정등기가 있으면 집주인 허락 없이도 합법적으로 전전세를 내주어 수익을 낼 수 있다. 반대로, 확정일자는 전전세를 내고 싶을 경우, 집주인의 동의가 필요하다.

 

2. 집이 경매로 넘어갔을 경우, 전세권설정등기를 보유한 사람은 설정 순위에 따라 보증금을 보호 받을 수 있는 반면, 확정일자를 받은 사람은 최우선 순위로 변제 받아 보증금을 보호받을 수 있다.

 

3. 집 계약 만료 후, 집주인으로부터 보증금을 받지 못했을 경우, 전세권설정등기를 보유한 사람은 별다른 소송 없이 스스로 직접 집을 경매 신청할 수 있다. 반면, 확정일자를 받은 사람은 임차보증금 반환청구 소송을 제기하여 강제집행 신청으로 진행해야 한다.

 

4. 전세권설정등기를 받기 위해서는 전세가 1억을 기준으로 할 때, 40만 원 이상의 비용이 발생하는 반면, 확정일자는 600원이면 끝이다.

 

* 전세권설정등기 비용 : (등록세 0.2%) + (지방교육세 20%) + (등록수수료 15,000원) + (법무사 수수료) + (등기 말소 비용)

 

5. 전세권설정등기를 받기 위해서는 집주인의 동의가 필요한 반면, 확정일자는 집주인의 동의 없이 동사무소 가서 받을 수 있다.

 

6. 집이 경매로 넘어갔을 경우, 전세권설정등기는 건물 낙찰 비용에 대한 배당만 받을 수 있는 반면, 확정일자는 건물+토지 낙찰 비용에 대한 배당을 받을 수 있다. 

 

I 필요서류

 

전세권설정등기 필요서류는 아래와 같습니다.

 

- 임대인 : 인감증명서(또는 본인서명 사실확인서), 인감도장, 등기필증, 위임장(직접 가지 않을 경우)

 

- 임차인 : 전세권설정등기 신청서, 주민등록등본 또는 초본, 도장, 전세권설정계약서, 등록면허세 영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서, 도면

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확정일자 필요서류는 아래와 같습니다.

 

- 임대차계약서 원본 및 신분증 끝.

 

I 발급 방법

 

전세권설정등기를 받기 위해서는 법무사에 방문해서 발급할 수 있습니다. 단, 비용이 30만 원가량의 비용이 발생합니다. 생각보다 저렴하지 않은 비용이 발생하는데, 조금 번거롭지만 법무사를 통하지 않고 직접 스스로 할 수도 있습니다. 

 

반대로, 확정일자는 임대차계약서와 신분증만 소지하고 주택 근처 주민센터 또는 법원이나 등기소에 가서 확정일자를 받을 수 있습니다.

 

전세권설정등기와 확정일자의 차이점에 대해 알아보았으며, 둘 모두 나의 보증금을 지켜주는 중요한 법적인 보호 수단이니, 둘 중 하나는 꼭 받아놓으시길 강력히 권해드립니다.