재개발/재건축 차이 깔끔 정리 - 부린이 dream

재건축과 재개발 소식이 들려오면 그 지역의 집값은 상승할 수 밖에 없습니다. 그러나 재건축과 재개발은 무엇이 다른지 서로의 차이에 대해 알아보고 정리하지 않은 채 해당 지역에 투자한다면 생각했던 것보다 오랜 시간 투자금이 묶이고 수익률이 저조할 수도 있습니다.

때문에 둘의 차이점은 무엇이고 어떤 면에서 수익률이 더 좋을지 모두 확인한 후에 투자를 진행하는 것이 좋습니다. 그럼 재개발과 재건축의 차이는 무엇인지 포스팅해보도록 하겠습니다.

-목차-

재개발과 재건축

- 재개발

- 재건축

- 조합 설립

- 안전진단 여부

- 개발 이익율 (기부채납)

- 개발 부담금 (초과이익환수)

- 투자 금액

- 보상 금액

- 정리

재개발과 재건축

 

재개발

재개발이란 단어에서 알 수 있듯이 특정 지역을 개발하는 것을 의미합니다. 재개발은 건축물뿐만 아니라 주변 토지까지 모두 개발하는 것을 이야기합니다. 그렇기에 재개발은 공익성을 띄고 있습니다.

 

즉, 재개발을 한다는 의미는 주변 정비기반시설과 건물 모두 노후된 지역을 새롭게 개발하는 것을 뜻합니다. 여기서 말하는 정비기반시설은 무엇인지 아래에서 설명하도록 하겠습니다.

 

재건축

재건축은 말 그대로 다시 건축한다는 말입니다. 즉, 건물이 노후된 경우가 해당됩니다. 그럼 재건축은 주변 정비시설은 왜 따로 손대지 않는 걸까요??

 

여기서 재개발과 재건축의 차이가 있습니다. 재건축은 정비기반시설이 잘 갖춰져 있지만 건물이 노후된 경우를 이야기합니다. 따라서 아파트나 빌라 같은 건물만 재건축하면 되기 때문에 민간사업의 성격이 강하며 재개발보다 공사 기간이 짧은 경우가 많습니다. 

 

재건축과 재개발에서 이야기하는 정비기반시설이란, 도시의 기본적 기능인 도로, 상하수도, 공원, 공용 주차장, 그리고 가스 등 주민들의 생활에 꼭 필요한 것들을 공급하는 시설을 뜻합니다.

 

조합 설립

< 재개발 >

재개발은 토지나 건물 중 하나만 소유하고 있어도 조합원 자격을 취득할 수 있습니다. 그래서 재건축에 비해 조합원 대상 범위가 넓은 것이 일반적입니다. 또한, 재개발 조합을 설립하기 위해서는 전체 인원의 75% 이상이 동의해야만 설립이 가능하며, 내가 반대했더라도 강제적으로 조합원 지위를 갖게 됩니다.

 

또한, 공익 성격이 강한 재개발은 구청이나 시청에서 관여하곤 합니다. 공사 기간이 길어진다거나 이해 관계자들의 불화로 재개발에 지장이 있을 경우, 구청이나 시청에서 중재를 하기도 합니다.

 

< 재건축 >

재건축은 토지와 건물 모두를 동시에 소유해야만 조합원 자격을 취득할 수 있습니다. 그렇기에 재개발에 비해 조합원 대상 범위가 좁습니다. 재건축 조합을 설립하기 위해서는 기존 토지와 건물 소유자들이 자발적으로 모여 추진위원회를 구성하고 조합설립인가를 받으면 됩니다. 

 

민간 사업 성격이 강한 재건축은 조합 설립도 개인들이 모여 만드는 것이다 보니, 공공기관에서 크게 신경 쓰지 않습니다. 조합원들 간의 불화와 의견 차이로 공사가 길어지거나 사업이 연장되더라도 구청이나 시청에서 별다른 관여를 하지 않습니다. 그렇기에 공사 기간이 당초 계획보다 늦어지는 경우도 있습니다.

 

다만, 재개발 조합과는 다르게 조합원 자격을 원하지 않거나 재건축에 반대하는 경우에는 강제 매도 청구권을 행사할 수 있습니다. 

 

안전진단 여부

< 재개발 >

재개발은 안전진단을 따로 시행하지 않습니다. 다만, 다음 네 가지 조건 중 하나만 만족해도 재개발이 가능합니다. 연면적 중 노후 지역이 2/3 이상 / 주택 접도율 40% 이하 / 과소필지 40% 이상 / 호수밀도 60세대 이상

 

< 재건축 >

재건축은 안전진단을 별도로 시행하며, 안전진단을 받지 않으면 재건축 자체가 불가능합니다. 또한, 안전진단에는 A, B, C, D, E의 5가지 등급이 있습니다.

 

A, B, C 등급을 받게 되면 재건축은 불가능하며, D 등급은 조건부 승인, E 등급이 나온다면 곧바로 재건축을 진행할 수 있습니다. 

개발 이익률 (기부채납 비율)

< 재개발 >

위에서 처음 알아본 것처럼 재개발은 정비기반시설까지 모두 개발하는 것입니다. 제한된 토지 내에서 필요한 시설과 도로 등을 모두 새로 정비해야 하므로 지을 수 있는 주거용 건물이 줄어들 수밖에 없습니다. 즉, 기부채납 비율이 높아 개발 이익이 낮은 편입니다.

 

예를 들어, 기존에는 토지 1,000평에 6채의 아파트가 있었지만, 재개발을 하게 되면 5채의 아파트만 지을 수 있게 됩니다. 그렇기 때문에 재개발은 재건축에 비해 매매 가격 변동이 크지 않습니다. 반대로 투자 금액이 보다 적게 들어가는 장점도 있습니다.

 

< 재건축 >

재건축은 주변 정비기반시설은 모두 깔끔하기에 건물만 재건축하면 되기 때문에 기부채납 비율이 낮습니다. 그렇기 때문에 더 많은 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 

 

또한, 주택 매매 가격을 시장 가격으로 계산하기 때문에 보상 금액도 더 큽니다. 다만, 주변 인프라가 원래 좋았던 지역이고 향후 개발 이익이 높기에 초기 투자 금액이 많이 투입됩니다.

 

개발 부담금 (초과 이익환수법)

< 재개발 >

재개발은 개발 부담금이 전혀 없습니다. 초과 이익환수법이 적용되지 않기 때문입니다.

 

< 재건축 >

재건축은 초과 이익환수법이 적용되어 개발 부담금이 존재합니다. 초과 이익환수법이란, 재건축을 통해 상승한 주택 가격 중 일부를 정부에서 세금으로 거둬가는 제도입니다. 정상주택 상승분을 초과한 이익에 대해서만 정부에서 세금 명목으로 거둬갑니다.

 

투자 금액

< 재개발 >

위에서 잠깐 언급했지만, 재개발은 투자 금액이 적은 편입니다. 재개발이 진행되는 지역은 대체로 연식이 오래된 아파트나 빌라가 밀집해 있는 지역이며 주변 인프라 또한 좋지 못한 곳입니다. 그렇기 때문에 해당 지역의 빌라와 아파트 매매 가격이 높을 수가 없습니다. 

 

< 재건축 >

재건축은 재개발에 비해 투자 금액이 높은 편입니다. 건물이 노후되어서 재건축을 하지만 주변 인프라와 정비시설은 깔끔하기 때문에 주택 매매 가격 변동이 크지 않은 편입니다. 즉, 매매 가격이 크게 떨어지는 지역이 아니기에 재개발에 비해 초기 투자 비용이 많이 들 수밖에 없습니다.

보상 금액

< 재개발 >

재개발은 주거 이전비와 영업 보상비를 지급하기 때문에 투자 금액이 그만큼 적게 들어가는 장점이 있습니다.

 

< 재건축 >

재건축은 주거이전비와 영업 보상비를 지급하지 않습니다. 그렇기에 투자금이 재개발보다 많이 들어갑니다.

 

정리

생각보다 많은 사람들이 재개발과 재건축의 차이를 잘 모르는 경우가 많습니다. 평소에는 몰라도 크게 문제가 되진 않지만 직접 해당 지역에 투자를 하고자 하는 경우에는 이야기가 달라집니다. 

 

자신이 투자하는 지역이 재개발 구역인지 재건축 구역인지 정확히 모르거나, 이 둘의 차이점을 모르고 투자한다면 그것만큼 위험한 투자는 없습니다. 투자에는 항상 공부가 뒤따라야 합니다. 저 역시 미래를 위해 공부를 하고 있습니다. 앞으로도 부동산 기초 지식에 대한 글을 꾸준히 포스팅할 계획입니다. 함께 알아가고 성장해서 투자에 성공하길 바랍니다.

 

여기까지 재개발과 재건축의 차이는 무엇이고 어떻게 다른지 알아봤습니다. 부동산 규제가 강화되고 있는 시황 속에서 정확한 목표를 그리고 열심히 공부하며 실패 위험을 줄여 나가길 희망합니다.