주택연금이란? + 가입요건, 대상 주택 및 장단점

나라에서 보증하는 주택연금이라는 제도에 대해 알고 계신가요? 노후를 준비하는 방법 중 하나인 주택연금을 잘 활용한다면 얻는 것이 더 많습니다. 그럼 주택연금 가입요건과 가입 가능한 대상 주택은 무엇인지, 그리고 장점 및 단점에 대해 보다 정확히 알아보도록 하겠습니다.

주택연금제도를 잘 활용한다면 노후 부담을 조금이라도 줄일 수 있는 좋은 제도입니다. 그러나 장점 말고도 단점이 존재하는 제도이기도 합니다. 

-목차-

1. 주택연금이란?

2. 주택연금 가입요건

3. 주택연금 가입 가능한 대상 주택

4. 주택연금 장점

5. 주택연금 단점

6. 결론

 

주택연금이란??

주택연금이란 집을 소유하고 있지만 소득이 부족한 어르신들이 평생 또는 일정기간 동안 안정적인 수입을 얻으실 수 있도록 집을 담보로 맡기고 자기 집에 살면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도를 이야기합니다. (한국 주택금융공사)

주택연금제도 - 한국주택금융공사

주택연금 가입요건

주택연금에 가입하기 위해서는 5가지 조건이 있습니다. 5가지 조건을 모두 충족해야만 연금에 가입할 수 있습니다.

• 조건 1 : 부부 중 1명이 만 55세 이상이어야 한다.
• 조건 2 : 부부 중 1명이 대한민국 국민이어야 한다.
• 조건 3 : 부부 기준 주택 공시 가격 합이 9억 원 이하인 주택이어야 한다.
• 조건 4 : 1 주택자가 아닌 2 주택자 이상인 다주택자여도 모든 주택의 공시 가격 합이 9억 원 이하여야 한다.
• 조건 5 : 공시 가격 합이 9억 원을 초과할 경우, 3년 안에 주택을 처분하여 9억 원 이하로 맞춰야 한다.

위의 가입요건 5가지에 본인이 해당되는지 확인한 후에, 은행에 가서 주택연금을 신청할 수 있습니다. 

 

주택연금 가입 가능한 대상 주택

주택연금에 가입하기 위해서는 자신이 보유하고 있는 주택을 담보로 맡겨야 합니다. 그러나 안타깝게도 모든 주택이 담보로 맡기고 주택연금에 가입할 수 있지는 않습니다.

 

주택연금에 가입이 가능한 대상 주택이 정해져 있습니다. 가입이 가능한 주택으로는 일반주택 및 주거 목적용 오피스텔, 노인복지주택, 그리고 복합용도 주택입니다. 

 

자신이 보유하고 있는 주택이 어느 종류의 주택에 속하는지 확인해 본 후, 연금 가입을 진행한다면 보다 손쉽게 가입할 수 있습니다.

대상주택 참고 - 한국주택금융공사

주택연금 장점

 

1) 안정적 노후 생활 가능

주택연금의 핵심 장점 중 하나는 안정적인 노후 생활이 가능하다는 점입니다. 내가 소유한 주택을 담보로 맡기고 연금을 수령한다고 하더라도 그 집에서 평생 살 수 있고 평생 연금을 수령할 수 있습니다.

 

매달 주택연금을 수령하면서도 평생 살 수 있고 죽을 때까지 연금을 받을 수 있다는 건 정말 큰 장점입니다. 또한, 부부 중 한 분이 돌아가시더라도 남은 한 분은 연금 수령액 변동 없이 평생 지급받을 수 있으니 노후 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

 

2) 국가의 지급 보장

무엇이든 담보로 맡겼다면 믿을 수 있어야 합니다. 즉, 돈을 제대로 받을 수 있는지, 중간에 끊길 걱정은 없는지, 약속된 날짜에 꾸준히 들어오는지 등이 중요합니다. 

 

주택연금은 국가가 지급을 보장하기 때문에 중간에 끊길 우려가 없습니다. 국가가 보증하는 것만큼 확실한 것이 또 있을까요?? 그렇기에 연금 수령이 연기되거나 중단될 위험이 없다는 것 역시 큰 장점입니다.

 

3) 상속 부담이 없다.

상속 부담이 없다는 것이 무슨 뜻일까요?? 주택연금은 부부 모두 생을 마감할 때까지 연금을 수령할 수 있습니다. 그 이후에는 금융기관이 해당 주택을 처분하게 됩니다.

 

이때, 주택을 처분한 금액과 부부가 평생 지급받았던 연금 총액은 같을 수가 없습니다. 처분한 주택 가격이 더 클 수도 있고, 반대로 수령한 연금 총액이 더 클 수 있습니다. 

 

부부가 모두 사망하고 주택을 처분했을 때, 주택 처분 금액이 연금 수령액보다 크다면 그 차액은 상속인(자녀)에게 추가로 지급됩니다. 반대로 주택 처분액이 연금 수령 총액보다 적다면 상속인(자녀)에게 추가로 청구되는 일은 없습니다. 

 

해서, 어떠한 경우에도 상속인이 추가로 돈을 부담해야 하는 경우는 절대 없으므로 상속 부담이 없습니다. 부모님 입장에서는 자녀들에게 부담을 주지 않고도 행복한 노후를 보장받을 수 있습니다. 

 

4) 각종 세제혜택

주택연금제도를 활용하면 몇몇 세제혜택을 받을 수 있습니다. 그중 하나는 바로 등록면허세입니다. 주택연금에 가입할 때, 근저당권 설정 시 등록면허세를 감면받을 수 있습니다.

 

또한, 1인 1 주택자에 한하여 가입 주택이 5억 원 이하일 경우(공시가 기준) 재산세의 25%를 감면받을 수 있으며 연금소득이 있는 거주자의 경우 연간 200만 원 한도로 대출이자비용에 대해 소득공제를 받을 수 있습니다.

주택연금 단점

 

1) 연금 수령액이 생각보다 적다.

주택연금에 장점만 있지는 않습니다. 첫 번째 단점은 바로 연금 수령액이 예상했던 금액보다 적습니다. 그 이유는 바로 주택 가격을 산정하는 기준이 시장 가격이 아니기 때문입니다.

 

금융기관에서 주택연금 수령액을 산출할 때, 기준이 되는 주택 가격은 공시가입니다. 실제 시장가인 거래 금액 기준이 아닌 공시가를 기준으로 연금 수령액이 산정되기 때문에 생각보다 수령할 수 있는 연금 액수가 적은 것이 단점입니다.

 

2) 임대가 불가능하다.

주택연금을 수령하기 위해서는 해당 주택을 담보로 잡기 때문에 전세나 월세와 같은 임대가 불가능합니다. 부부 중 적어도 1명은 해당 주택에 실거주해야 하며 임대를 내줄 수 없습니다.

 

임대를 준다고 하더라도 무상으로 줘야 하며 임대를 주는 공간의 크기는 주택 총면적에 비례해서 작아야 합니다. 안정적 노후를 위해 연금을 수령하긴 하지만, 추가로 임대 소득을 얻을 수 없다는 점은 아쉬울 수 있습니다.

 

3) 주택 가격 변동이 반영되지 않는다.

이 점은 단점일 수도, 장점일 수도 있지만 부동산 시장이 상승장 일 때는 큰 단점으로 작용합니다. 

 

주택연금 가입 당시 산정된 주택 가격은 평생 동안 변함없이 유지됩니다. 즉, 부동산 시장이 상승하여 내 주택 가격이 올랐어도 연금 수령액은 변동 없습니다. 그래서 오히려 연금을 받는 것보다 임대 소득이 훨씬 이익일 경우가 발생합니다.

 

해서, 주택 시장이 활기를 띌 때는 주택연금 가입자가 중도 해지하는 경우가 많이 발생합니다. 

 

4) 재가입을 위해서는 3년이 필요.

위의 단점과 연결해서 보면, 주택 시장이 상승 중이라 임대 소득으로 전환하기 위해 주택 연금을 중도 해지했다고 가정하겠습니다. 이렇게 중도 해지했다면 재가입을 위해서는 3년이라는 시간이 필요합니다.

 

막상 상승장을 놓치지 않기 위해 임대 소득을 위해 연금을 포기했지만, 곧바로 집값이 떨어질 수 있습니다. 부동산 시장이 경직되고 집값이 떨어지면 다시금 주택 연금에 가입하고 싶지만, 바로 재가입할 수 없습니다.

 

5) 소요되는 비용이 비싸다.

연금을 수령하려고 하는데 생각보다 초기에 소요되는 비용이 무시하지 못합니다. 주택연금에 가입하기 위해서는 초기 보증료라고 하여 1회 지불하는 비용이 있습니다.

 

초기보증료는 집 값 x 1.5%의 금액을 지불해야 하며, 매월 보증료 0.75% + 대출이자를 부담해야 합니다. 집 값이 4억이라고 가정하면 초기보증료만 하더라도 6백만 원을 내야 합니다. 

 

또한, 주택연금을 중도 해지하게 되더라도 초기 보증료는 환급받을 수 없습니다. 

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결론

장점만 있을 것 같았던 주택연금은 분명한 단점도 존재하는 제도입니다. 국가가 지급을 보장하는 만큼 안전하며 노후에 대한 부담을 덜 수는 있지만, 임대 소득이 클 수도 있으니 잘 따져본 후에 결정하는 것이 좋습니다.

 

오늘은 주택연금이란 무엇이고 가입요건은 어떻게 되는지, 그리고 대상 주택으로는 무엇이 있는지, 마지막으로 장점과 단점에 대해 알아보았습니다.