부동산 DSR이란? 뜻, 계산, 2022년 규제 강화 총 정리

DSR 뜻과 2022년 규제

부동산 대표 규제 중 하나인 DSR이란 단어에 대해 들어보셨을지 모르겠습니다. 이 외에도 LTV, DTI와 같은 규제 정책이 있지만, DSR은 특히 더 강한 규제에 속합니다. 이 규제의 뜻은 무엇인지, 2022년에는 이 규제가 어떻게 강화되는지 정리해보았습니다.

-목차-

DSR이란?

- DSR 계산 예시

- 2022년 DSR 규제 정리

결론 : 앞으로의 투자 방향

 

I DSR이란? (Debt Service Ratio)

DSR이란 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)와 함께 등장하는 부동산 관련 대표적인 규제 정책입니다. 

 

DSR은 총부채 원리금 상환비율을 뜻합니다. 즉, 개인이 은행에서 빌린 총부채에 대한 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율을 이야기합니다. 여기서 이야기하는 총부채는 집을 매수하기 위해 빌리려는 돈뿐만 아니라, 기타 개인 신용으로 빌린 부채의 총합을 이야기합니다.

 

해서, 개인의 총연소득에서 은행에 갚아야 하는 원리금의 총 합한 비율이 DSR 규제 기준에서 넘어가면 은행에서 돈을 빌릴 수 없게 됩니다. 

 

DSR 50% 계산 예시

예를 들어, 정부에서 주택 6억 원 초과 주택에 한하여 DSR 50%로 규제한다고 가정해 보겠습니다.

 

A 씨는 B아파트를 구매하기 위해 B아파트를 담보로 은행에서 돈을 빌리려고 하는데 DSR 50% 규제가 시행되고 있기에 돈을 얼마나 빌릴 수 있는지 계산을 해봐야 하는 상황입니다.

• A 씨의 연봉 = 5,000만 원
• B아파트를 담보로 빌릴 수 있는 돈 = 2억 (만기 20년 / 연 이자 4%)
• 기타 개인 신용으로 빌릴 수 있는 돈 = 5,000만 원 (만기 5년 / 연 이자 7%)

위의 조건에서 DSR 50%가 넘어간다면 은행에서 돈을 빌릴 수 없게 되며, 50% 이하라면 돈을 빌릴 수 있는 상황이 됩니다.

 

DSR을 계산하기 위해서는 우선 연간 원리금의 총합을 구해야 합니다. B아파트를 담보로 빌린 2억 원(만기 20년)을 1년으로 나누면 연간 1,000만 원을 갚아야 합니다. 여기에 연 이자는 800만 원입니다. (2억 x 4%)

 

두 번째, 개인 신용으로 빌린 돈 5,000만 원(만기 5년) 역시 1년으로 나누어 갚아야 하는 원리금은 1,000만 원입니다. 또한 연 이자는 350만 원입니다. (5천 x 7%)

 

그럼 연간 갚아야 하는 원리금의 총합은 3,150만 원입니다.

[ 1,800만 원(B아파트 담보로 빌린 돈의 원금과 이자의 합) + 1,350만 원(신용으로 빌린 돈의 원금과 이자의 합) ]

 

DSR은 원리금의 총합을 연소득으로 나누어야 하니, 3150/5000 = 63%입니다. 즉, DSR 50%를 넘어가기 때문에 은행에서 돈을 빌릴 수 없게 됩니다.

I 다가오는 2022년 DSR 규제 정리

12월 20일 정부는 DSR 규제 강화를 공식 발표했습니다. 원래는 2022년 7월부터 적용될 DSR 규제 2단계가 2022년 1월 시행으로 앞당겨 적용됩니다. 지속적인 가계부채 상승률을 둔화시키고자 DSR 규제를 시행하게 된 배경입니다. 

2022년 DSR 규제 강화 계획

2022년 1월부터는 개인 총부채가 2억 원이 초과될 경우, DSR 40%를 적용받게 됩니다. 제2 금융권의 경우에는 DSR 50%가 적용됩니다. 만약 1 금융권에서 DSR 40%를 모두 채웠다면, 제2 금융권에서 나머지 10%에 해당하는 금액을 융통할 수 있습니다.

 

즉, 연소득이 5,000만 원이라면 2,000만 원을 초과하여 돈을 빌릴 수 없게 됩니다. 또한, 2023년 7월부터는 개인 총부채가 1억 원만 초과해도 DSR 40% 규제가 적용된다고 하니, 규제 강도가 높아지고 있습니다. 

 

이렇게 DSR 규제 강화가 예고된 시점에서 건설사들은 하루빨리 분양을 앞당겨 진행하고 있습니다. 은행에서 융통할 수 있는 자금의 규모가 낮아지면 분양에 투자하는 사람도 그만큼 적어지기 때문입니다. 

 

규제가 시행되기 전에 분양을 모두 마쳐 공실이 없어야만 건설사들도 적자를 면할 수 있게 됩니다. 뿐만 아니라, 규제에 맞춰 분양가를 6억 원 이하로 맞추는 아파트들도 속속 등장하고 있습니다.

 

I 결론 : 앞으로의 투자 방향

갈수록 부동산 투자에 대한 규제가 강화되고 있습니다. LTV보다 규제 강도가 더 높은 DSR 규제까지 꺼내 든 정부의 액션을 보면 현재는 투자할 시기가 아닌 것으로 생각됩니다.

 

지속적인 부동산 투기와의 전쟁과 함께 앞으로 다가올 금리 상승을 염두한다면 현재는 부동산과 같은 큰 자산에 투자하기에는 위험이 큰 시점입니다. 물론 현금 부자라면 가능합니다만, 향후 몇 년 동안은 집값 상승을 기대하기 어려울 것으로 보입니다.

 

얼마 남지 않은 대선과 함께 코로나 상황에서의 전 세계 경제 추이와 지속적인 금리 인상 압박, 인플레이션 상승 등의 여러 경제 적신호를 꼼꼼히 파악한 다음에 부동산 투자를 진행하는 것이 실패를 줄일 수 있는 유일한 방법으로 보입니다. 

 

여기까지 DSR이라는 규제의 뜻과 계산방법, 그리고 2022년에 더욱 강화되는 방향에 대해 모두 정리해보았습니다.