토지 형질변경, 지목변경 뜻과 종류, 방법

형질변경과 지목변경

토지에 투자하기 전에 형질변경과 지목변경의 뜻은 무엇이고 종류는 어떤 것이 있는지, 그리고 변경 방법은 어떻게 되는지 모두 알아보고 진행하는 것이 좋습니다. 토지 부동산에서도 어려운 편에 속할 정도로 복잡한 문제들이 많기 때문에 공부를 꼭 하는 것이 좋습니다.

-목차-

1. 형질변경이란?

- 형질변경 방법

2. 지목이란?

- 지목 종류 28가지

- 지목변경 방법

3. 결론

 

I 형질변경이란?

형질변경이란 토지의 형상을 변경하는 행위를 뜻하며 변경 방법으로는 절토, 성토, 정지, 포장 등이 있습니다. 

 

토지 형질변경을 위해서는 가장 먼저 토지의 용도지역과 면적을 알아야 합니다. 그 이유는 용도지역에 따라 정해진 면적 이하의 토지 규모여야만 형질변경이 가능하기 때문입니다.

용도지역	토지 면적(이하)
주거지역, 상업지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역	10,000㎡
공업지역	30,000㎡
보전녹지지역	5,000㎡
관리지역	30,000㎡
농림지역	30,000㎡
자연환경보전지역	5,000㎡

 

또한, 형질변경을 하고자 한다면 개발행위 허가를 받아야만 변경할 수 있습니다. 다만, 개발행위허가를 받지 않아도 되는 경우는 아래와 같습니다. 아래의 경우를 제외하고는 모두 형질변경 개발행위허가를 받아야만 합니다.

1. 건축신고로 설치할 수 있는 건축물의 개축, 증축, 재축의 경우에는 개발행위허가를 받지 않아도 됩니다.
2. 높이 50cm 이내 또는 깊이 50cm 이내의 절토, 성토, 정지의 경우에도 받지 않아도 됩니다.
3. 공익상 필요하다고 판단되어 국가 또는 지자체가 직접 시행할 경우 역시 개발행위허가를 받지 않아도 됩니다. 

 

형질변경 방법

토지 형질변경 종류로는 절토, 성토, 정지, 포장이 있습니다. 

• 절토 : 평지나 평면 또는 완만한 경사면을 만들기 위해 흙을 깎는 변경 행위를 이야기합니다.
• 성토 : 절토와 반대되는 개념으로서, 흙을 쌓아 올리는 변경 행위입니다. 이는 부지조성, 제방 쌓기 등의 작업을 위한 변경 작업이며, 흙을 쌓는 것이므로 성토 후에 지반을 단단히 다지지 않으면 무너질 위험이 있습니다.
• 정지 : 토지의 작은 기복이나 장애물을 제거하고 평탄하게 만드는 변경 작업입니다.
• 포장 : 형질변경의 마지막 단계로 생각하면 될 것 같습니다. 포장이란 단어 그대로 시멘트로 씌우는 등의 작업을 이야기합니다.

I 지목이란?

지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 지정 또는 구분, 표시하는 것을 의미합니다. 

지목은 원칙적으로 토지 1필지에 하나의 지목을 설정해야 합니다. 그러나 하나의 필지에 두 개 이상의 지목이 설정되어 있을 경우에는 해당 토지의 주된 목적에 맞는 지목으로 설정해야 합니다.

또한 이렇게 정해져 있는 지목을 바꾸는 것을 지목변경이라고 합니다.

 

지목 종류 28가지

지목의 종류는 총 28가지입니다. 지목에 따라 토지를 어떻게 활용할 수 있는지, 건축을 할 수 있는지 등이 다르니 현재 토지의 지목이 무엇인지, 그리고 변경을 할 수 있는지 없는지 모두 꼼꼼히 알아보는 것이 중요합니다.

 

1. 전 [전] : 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물, 약초, 관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지
2. 답 [답] : 물을 상시적으로 이용하여 벼, 연, 미나리 등의 식물을 주로 재배하는 토지
3. 과수원 [과] : 사과, 배, 밤 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지
4. 목장용지 [목] : 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지 및 축사 등의 부지
5. 임야 [임] : 산림 및 원야를 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈 땅, 모래땅 등의 토지
6. 광천지 [광] : 지하에서 온수, 약수, 석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지
7. 염전 [염] : 바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위해 조성된 토지
8. 대 [대] : 주거, 사무실 등 영구적 건축물과 이에 접속된 부속시설물, 택지조성공사가 준공된 토지
9. 공장용지 [장] : 제조업을 하고 있는 공장 시설물의 부지, 관계법령에 의하여 공장부지조성공사가 준공된 토지
10. 학교용지 [학] : 학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지
11. 주차장 [차] : 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 그에 필요한 부속시설물의 부지
12. 주유소용지 [주] : 석유 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지, 저유소 및 원유저장소의 부지
13. 창고용지 [창] : 물건 등을 보관, 저장하기 위한 보관시설물의 부지와 이와 관련된 부속시설물의 부지
14. 도로 [도] : 교통운수를 위하여 보행 또는 차량 운행에 이용되는 토지와 휴게소 부지
15. 철도용지 [철] : 교통운수를 위해 이용되는 토지와 이와 관련된 부속시설물의 부지
16. 제방 [제] : 조수, 자연 유수, 모래, 바람 등을 막기 위해 설치된 방조제, 방사제, 방파제 등
17. 하천 [천] : 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지
18. 구거 [구] : 인공의 수로, 둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수가 발생되거나 예상되는 소규모 수로 부지
19. 유지 [유] : 댐, 저수지, 소류지, 연못 등의 토지와 연, 왕골 등이 자생하는 배수가 잘 안 되는 토지
20. 양어장 [양] : 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 인공시설을 갖춘 부지와 이에 관련된 부속시설물의 부지
21. 수도용지 [수] : 물을 정수하여 공급하기 위한 취수, 저수 및 배수시설의 부지와 이에 속한 부속시설물의 부지
22. 공원 [공] : 일반 공중의 보건, 휴향을 위한 시설을 갖춘 토지로써 공원 또는 녹지로 결정, 고시된 토지
23. 체육용지 [체] : 국민의 건강증진을 위한 체육시설의 토지와 이에 속한 부속시설물의 부지
24. 유원지 [원] : 일반 공중의 위락, 휴양 등에 적합한 시설의 토지와 그와 관련된 부속시설물의 토지
25. 종교용지 [종] : 일반 공중의 종교의식을 위한 교회, 사찰 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
26. 사적지 [사] : 문화재로 지정된 역사적인 유적, 고적, 기념물 등을 보존하기 위해 구획된 토지
27. 묘지 [묘] : 사람의 시체가 매장되어 묘지공원으로 결정, 고시된 토지와 그에 관련된 부속시설물의 부지
28. 잡종지 [잡] : 다른 지목에 속하지 않는 토지. 갈대밭, 변전소, 송유시설, 도축장, 쓰레기 처리장 등의 부지

(네이버 지식백과)

 

28가지의 토지 지목 중 가장 가치가 낮고 쓸모없는 땅은 잡종지입니다. 또한, 가장 가치가 높은 땅은 농지 또는 대(지)입니다. 이렇게 지목에 따라 땅의 가치가 달라지므로 항상 지목과 지목변경 여부 등을 체크해야 합니다.

지목변경 방법

지목변경을 위해서는 우선적으로 검토해야 할 부분은 해당 토지가 형질변경 또는 지목변경이 가능한지 여부를 확인하는 것입니다. 그후, 변경이 모두 가능하다면 개발행위 허가를 받아야합니다. 여기까지 되어야만 건축물을 세울 수 있습니다.

 

지목변경을 하는 이유는 내가 사용하고자 하는 의도와 토지의 지목이 맞지 않을 경우입니다. 토지의 지목이 전이나 답인데 그 땅 위에 사무실을 짓는다면 위법 행위가 됩니다. 

 

해서, 사무실 또는 기타 건물을 짓고자 한다면 지목을 '대'로 변경해야만 건물을 세울 수 있습니다. 지목변경을 위해서는 개발행위허가를 필수적으로 받아야만 하며, 토지가 고르지 못하다면 형질변경 등을 통해 토지의 성질도 바꿔줘야만 합니다. 

 

사실 지목을 변경하는 일 자체가 굉장히 까다롭고 어려운 영역이라 모든 것을 꼼꼼히 체크하며 진행해야 합니다. 

 

예를 들어, 지목이 전이나 답인 토지를 구매해서 집을 짓고 싶다면, 해당 토지를 매수하기 전에 이 땅이 지목변경이 가능한 땅인지, 농지전용부담금은 얼만지, 토지이용계획이 있는지 등의 많은 정보를 가능한 한 놓치지 않고 살펴보아야 합니다. 

 

I 결론

토지는 형질변경과 지목변경을 문제없이 할 수 있다면 그 땅의 가치는 이전과는 다르게 엄청난 가치가 있는 땅이 될 수 있습니다. 반면, 그렇지 못한 땅도 분명 있습니다.

 

서론에서도 말씀드렸다시피 토지 투자 영역은 초보 또는 입문자가 참여하기에는 무리가 있습니다. 그만큼 공부와 현장 답사, 그리고 경험이 뒷받침되어야만 합니다. 어떤 토지가 가치가 있는지, 형질변경 또는 지목변경을 한다면 얼마만큼의 가치가 상승할 것인지 모두 가늠할 줄 알아야 하기 때문입니다.

 

토지 투자를 하기 전에 관할 소재지 구청 또는 시청에 방문하여 직접 해당 토지의 이용계획은 있는지 지목변경은 가능한지 등을 모두 체크하여 투자 결정을 내리시는 것을 권장드립니다. 

 

여기까지 토지 형질변경과 지목변경의 뜻, 종류, 그리고 방법까지 모두 알아보았습니다. 도움이 되었으면 합니다. 모두 실패를 줄일 수 있는 투자를 하시길 바랍니다.