분양가상한제 적용지역 및 의무거주기간

분양가 상한제

정부는 과열된 부동산 시장을 안정화시키기 위해 많은 노력을 하고 있습니다. 집 값 안정이 최대 목표인 현재, 투기과열지구 지정 및 분양가 상한제를 적용시키는 등의 규제가 진행 중에 있습니다. 그렇다면 분양가 상한제란 무엇이며 목적과 적용지역, 그리고 의무거주기간에 대해 알아보겠습니다.

-목차-

- 분양가 상한제란?

- 분양가 상한제 장단점

- 분양가 상한제 적용지역

- 의무거주기간

I 분양가 상한제란?

 

분양가 상한제란 분양 가격을 안정시켜 주택 공급을 원활하게 하기 위해 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 것으로서, 미리 정한 기본형 건축비에 택지비를 더한 뒤 그 이하로 아파트를 분양하는 제도다. 감정된 토지비용(택지비)과 정부가 정한 기본형 건축비에 개별 아파트에 따라 추가된 비용인 가산 비용을 더해 분양가의 상한선을 결정한다. (네이버 지식백과)

 

쉽게 말하자면, 아파트가 새로 지어지게 되면 해당 지역의 토지비용과 건축 비용, 건설사 마진 등이 더해져 집 값이 크게 오를 위험이 있습니다. 

 

특히나 건설 과정에서의 비용 등은 일반인들은 알기 어려운 측면이 있기에 정부가 개입하여 규제하지 않으면 건설사는 자신들의 마진을 상당히 높게 산정할 우려도 존재합니다. 

 

이와 더불어, 새로 지어진 집이기 때문에 프리미엄이 더해져 주변 집 값에 비해 월등히 비싼 가격이 형성될 것이 뻔하기에 정부에서는 분양가 상한선 규제를 만들어 그 가격 이하로 분양하도록 규제하는 제도를 의미합니다. 

분양가 상한제 - 네이버 지식백과

I 분양가 상한제 장단점

 

분양가 상한제의 장단점으로 폐지 논쟁이 과거부터 이어져왔습니다. 모든 정책엔 장점만 있을 수는 없습니다. 장점이 있다면 단점이 있기 마련이죠. 그럼 간단하게나마 장점과 단점을 짚어보도록 하겠습니다.

 

장점

분양가 상한제의 가장 큰 장점은 바로 서민 주거의 안정입니다. 분양 가격의 상한선을 제한함으로써 그 지역 집 값 안정을 꾀할 수 있습니다. 

 

뿐만 아니라, 시세보다 저렴한 분양가를 설정하게 되면 더 많은 서민은 기회의 폭이 넓어지기 때문입니다. 분양가 상한제가 없다면 건설사가 폭리를 취할 우려가 있으며, 폭리로 인해 집 값이 크게 뛴다면 서민은 엄두도 내지 못할 금액이 형성될 것입니다.

단점

분양가 상한제의 단점도 극명합니다. 분양가 상한제로 건설사의 마진 폭이 줄어들 수밖에 없습니다. 건설사 입장에서는 마진이 적다면 굳이 새 집을 지을 이유가 없어집니다.

 

그렇기 때문에 분양가 상한제 적용 지역은 오히려 주택 공급이 줄어들어 집 값이 상승하게 될 수도 있습니다. 원활한 주택 공급 없이는 집 값 안정을 유지하기란 쉽지 않기 때문입니다. 

I 분양가 상한제 적용지역

 

분양가 상한제는 전국에 적용되는 규제가 아닙니다. 정부에서 정한 기준에 따라 투기과열지구를 선정하여 분양가 상한제를 핀셋 적용하고 있습니다. 

 

그러다 보니, 오히려 분양가 상한제가 적용되지 않은 지역의 집 값이 들썩이는 역효과도 분명 있습니다. 현재 분양가 상한제가 적용되고 있는 지역을 아래 표에서 정리해 보았습니다.

민간택지 분양가 상한제 적용 지역
집값 상승 선도 지역 서울 13개구	강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 중구, 광진, 서대문
개발 추진 5개구 37동	강서 (5개동)	방화, 공항, 마곡, 등촌, 화곡
	노원 (4개동)	상계, 월계, 중계, 하계
	동대문 (8개동)	어문, 휘경, 제기, 용두, 청량리, 다십리, 회기, 전농
	성북 (13개동)	성북, 정릉, 장위, 돈암, 길음, 동소문동2/3가, 보문동 1가, 안암동 3가, 동선동 4가, 삼선동 1/2/3가
	은평 (7개동)	불광, 갈현, 수색, 신사, 중산, 대조, 역촌
집값 상승 선도 경기 3개시 13개동	광명 (4개동)	광명, 소하, 철산, 하안
	하남 (4개동)	창우, 신장, 덕풍, 풍산
	과천 (5개동)	별양, 부림, 원문, 주암, 중앙

 

정부에서 분양가 상한제 적용 지역을 선정할 때의 기준은 아래와 같습니다.

1. 직전 3개월 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과한 지역
2. 직전 12개월 분양 가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 지역
3. 직전 2개월 간 청약경쟁률이 5:1을 초과한 지역 (단, 85㎡ 이하 주택은 10:1을 초과한 지역)
4. 지난 3개월 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우

I 의무거주기간

 

마지막으로 분양가 상한제 적용 지역의 의무거주기간에 대해 알아보겠습니다. 해당 지역의 분양권 아파트를 마련할 경우, 일정 기간 동안 의무로 거주해야 합니다. 실수요자를 위한 보호 장치입니다.

 

그 이유는 최소한의 거주기간에 제한을 두지 않으면 부동산 투기 수요를 잡을 수 없기 때문입니다. 투기 수요를 조금이라도 줄이고 집 값 안정을 위한 최소한의 규제라고 생각하시면 될 것 같습니다. 

의무거주기간
인근주택 매매가격	공공택지	민간택지
80~100%	3년	2년
80% 미만	5년	3년

분양권/오피스텔 전매제한이란 뜻과 기간 깔끔 정리