우선변제권/최우선변제권 요건과 순위 - 보증금 지키기

우선변제권/최우선변제권

흔한 경우는 아니지만 내가 전세 또는 월세로 살고 있는 집이 경매로 넘어가는 경우가 종종 있습니다. 이럴 때, 소중한 보증금을 지키기 위해서는 우선변제권과 최우선변제권의 뜻과 요건, 그리고 순위를 정확히 알고 있어야 합니다. 이를 모르고 가만히 있으면 보증금을 지킬 수 없습니다.

 

-목차-

우선변제권과 최우선변제권

1. 우선변제권이란

1-1. 우선변제권 요건과 순위

2. 최우선변제권이란

2-1. 최우선변제권 요건과 순위

우선변제권과 최우선변제권

 

1. 우선변제권이란

 

우선변제권이란 주택임대차 보호법(주임법)에서 보장하는 임차인의 권리로서, 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 

 

임차인이 우선변제권을 가지고 있다면 후순위 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있게 됩니다. 이해가 어려울 수 있습니다. 

 

즉, A라는 임차인이 거주하고 있는데 이 집이 경매 또는 공매로 넘어가게 되었습니다. 낙찰된 집의 금액이 2억 원이라고 가정했을 때, 법원은 각 채권자(이해당사자)들에게 순서에 맞게 금액을 분배하여 배당해줍니다. 

 

임차인 A의 배당 순서가 3번 째라면, 앞의 1순위, 2순위 채권자들이 배당받은 후, 그다음에서야 A는 배당받을 수 있습니다. 이 금액으로 보증금의 일부라도 지킬 수 있게 되는 것이지요. 

 

따라서, 우선변제권이라 함은 배당받을 수 있는 대기표라고 생각하시면 이해가 쉽습니다. 그러나 안타깝게도 '우선'이라는 단어가 무색하게 누구보다 먼저 받을 수 있는 권리를 말하지는 않습니다. 

 

1-1 우선변제권 요건과 순위

 

그렇다면 우선변제권을 가질 수 있는 요건은 무엇일까요?? 임차인이 우선변제권을 가질 수 있는 방법은 바로 '확정일자'입니다.

 

전월세 계약 후, 계약서를 들고 동사무소에 가서 바로 확정일자를 받을 수 있습니다. 확정일자를 받기만 하면 우선변제권을 가질 수 있습니다. 

 

때문에, 이사를 했다면 꼭 확정일자를 받아야만 보증금의 일부라도 지킬 수 있는 기회가 생깁니다.

 

우선변제권을 가졌다면 다음에 신경 써야 하는 것은 순위입니다. 순위는 확정일자가 다른 권리보다 빠르다면 배당받을 수 있는 기회가 보장됩니다. 즉, 모든 권리들의 날짜 순서대로 배당 순서가 정해지기 때문에 하루라도 빨리 확정일자를 받는 것이 좋습니다.

 

아래 표를 예로 들어보겠습니다. 가장 빠른 일자는 근저당입니다. 그다음 빠른 순위가 임차인의 확정일자입니다. 그럼 임차인은 2번 째로 배당받을 수 있습니다. 

우선변제권 배당 순위
	설정 일자	배당 순위
근저당	2019.4.16	1순위
가압류	2020.9.19	3순위
확정일자	2020.2.7	2순위

 

때문에, 임차인의 순위가 늦으면 늦을수록 한 푼도 배당받지 못하는 안타까운 상황이 발생할 수 있습니다. 이미 선순위 채권자들에게 모두 배당이 이뤄졌고 배당할 금액이 남아있지 않는 경우가 있기 때문입니다.

 

2. 최우선변제권이란

 

최우선변제권이란 주택임대차 보호법(주임법)에서 보장하는 임차인의 권리로써, 계약관계에 있어 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 일반 민법보다 상위에 존재하는 특별법(주임법)을 통하여 임차인의 소액 보증금을 최우선적으로 보장해주는 권리를 의미합니다.

 

즉, 그 어떤 권리보다 최우선적으로 나의 보증금 일부를 먼저 보호받을 수 있는 권리입니다. 다만, 조건은 소액 보증금이어야 하며, 보증금의 범위는 법에 명시되어 있습니다. 

 

최우선변제권은 '최우선'이라는 단어에 걸맞게 나의 보증금 일부를 최우선적으로 보호해주기 때문에 가장 강력한 권리입니다. 이러한 최우선변제권을 갖기 위해서는 '전입신고'를 해야 합니다. 전입신고를 하지 않는다면 최우선변제권을 가질 수 없습니다.

 

그렇기 때문에 이사 갈 집의 등기부등본에 다른 말소기준 권리들이 먼저 설정되어 있기 때문에 임차인이 대항력을 가질 수 없는 상황일지라도, 전입신고를 통해 최우선변제권을 갖는 것이 중요합니다. 

 

2-1 최우선변제권 요건과 순위

 

최우선변제권을 갖기 위한 요건은 전입신고가 맞지만 또 다른 요건은 바로 경매개시 결정 기입등기 이전에 설정되어야 합니다. 

• 최우선변제권 요건 = 전입신고 (단, 경매개시 결정 기입등기 전에) + 보증금이 소액이어야 함 + 배당 종기일까지 배당 신청해야 함.

 

최우선변제권의 순위는 위에서 말한 바와 같이, 그 어떤 권리보다 최우선적으로 배당을 받을 수 있는 권리입니다.

 

아래 표를 예시로 하자면, 말소기준 권리인 가압류는 아래 세 가지 권리 중 가장 빠릅니다. 또한, 임차인은 경매개시 결정 기입등기 이전에 전입신고와 확정일자를 모두 받았습니다. 

 

확정일자를 받음으로써 우선변제권이 생겼고, 전입신고를 통해 최우선변제권이 생긴 것을 알 수 있습니다.

최우선변제권 예시
	설정 일자
가압류	2018.9.8
확정일자	2020.7.15
전입신고	2020.8.10
경매개시결정기입등기	2021.2.4

 

※ 최우선변제권을 위한 소액보증금 기준 표는 아래 사진을 참고 부탁드립니다.

소액보증금 범위