공매 뜻과 절차, 장점 한번에 정리-! (+입찰 참가 절차)

지금은 월급만으로는 살기 힘든 세상이 되면서 투자에 대한 관심이 뜨거운 시대라고 생각합니다. 투자 종목 중 하나인 부동산 투자 역시 열기가 대단합니다. 이제는 부동산에 대한 관심이 자연스레 공매와 경매로 이어지고 있습니다. 그럼 공매 뜻과 절차는 어떻게 되는지 자세히 살펴보겠습니다.

-목차-

o 공매의 모든 것

1. 공매의 장점

 1-1 간편한 입찰 방법

 1-2 낮은 입찰 경쟁률

 1-3 낮은 낙찰가(+높은 수익률)

 1-4 기관 매물이 많다

 

2. 공매의 단점

  2-1 인도명령제도의 부재

  2-2 적은 매물 수

 

3. 공매 입찰 절차

4. 글을 마치며

 

o 공매의 모든 것

 

공매는 국세징수법에 의한 압류 재산을 환가하거나 형사소송법에 있어 압수물 중 보관하기 곤란한 물건을 매각하는 것으로 국가기관이 강제권한을 가지고 행하는 매매를 말합니다. 말이 어렵지만 공매는 국세징수법을 근거로 하여 공적인 채무 관계를 해결하고자 하는 목적을 가지고 있습니다.

 

즉, 세금 체납으로 인한 부동산 매매, 국가기관, 국유재산 등 일반 매매 진행이 어려운 물건들을 매매하는 것이라고 이해하면 이해가 쉬울 것 같습니다. 이 부분에서 경매와 공매의 차이를 헷갈리시는 분들도 많습니다. 경매는 민사집행법을 근거로 한 개인 간의 채무 관계가 중심이 된다면 공매는 국세징수법을 근거로 한 공적인 채무 관계가 중심이 됩니다.

 

이런 기본적인 개념 및 차이를 인지하고 공매를 공부하는 것과 그렇지 않은 것에는 나중에 큰 차이가 있을 수 있습니다. 공매를 통해 부동산을 매수한다는 게 시장 가격보다 싸게 매입하는 거라고는 하지만, 어쨌든 부동산 투자는 목돈이 투자되기 때문에 충분한 공부가 바탕이 되어 투자 위험을 줄이는 게 중요합니다.

 

공매는 한국자산관리공사(캠코)에서 주관하며 입찰은 "온비드" 사이트에서 진행됩니다.

 

 

1. 공매의 장점

 

공매의 개념을 이해했다면 공매가 가진 매력에 대해서도 알고 있으면 좋을 것 같습니다. 공매는 경매와는 다른 장점이 있습니다.

 

※ 공매의 장점

• 간편한 입찰 방법
• 경매에 비해 낮은 입찰 경쟁률
• 경매에 비해 낮은 낙찰가(+높은 수익률)
• 기관 매물을 쉽게 볼 수 있다.

 

1-1 간편한 입찰 방법

첫 번째 장점은 입찰의 간편함입니다. 경매는 법원에서 진행되기 때문에 원하는 진행 물건에 입찰하고자 한다면 반드시 법원에 찾아가야 합니다. 직장인이나 장사하고 있는 소상공인 분들은 사실상 참여가 힘듭니다. 사건마다 입찰 기일도 다르며 지역도 다양하기 때문에 본업이 있거나 육아를 하고 계신 어머님들은 입찰에 참여하는 것조차 진입장벽으로 작용할 수 있습니다.

 

그러나 공매는 오프라인 입찰 방식이 아닌 온라인 입찰 방식이기 때문에 집에서든, 회사에서든, 카페에서든 어디에서든 입찰 참여가 가능합니다. 굉장히 큰 장점입니다. 공매는 "온비드"라는 사이트에서 진행되며 정해진 입찰 기일 및 시간에 맞춰 사이트에 접속하여 입찰 참여가 가능합니다.

 

1-2 낮은 입찰 경쟁률

입찰 참여가 경매보다 쉽고 간편한데도 입찰 경쟁률은 경매보다 낮습니다. 그 이유는 여러 가지가 있지만 비교적 경매에 비해 공매가 덜 알려진 부분이 많기 때문입니다.

 

명도에 대한 어려움, 물건에 대한 정보 등의 어려움도 한몫합니다. 공매의 단점이라고 볼 수 있는 부분이 바로 인도명령제도가 없고 경매 물건에 비해 공매 물건의 정보가 빈약한 경우가 있습니다. 그러나 이 두 가지 단점은 경험과 공부로 충분히 메꿀 수 있는 부분이라고 생각합니다.

 

그렇기 때문에 많은 고수 투자자 분들이 공매를 통해 높은 수익률을 올리고 있기 때문입니다. 남들이 어려워하고 두려워하는 부분을 공부하고 공매에 참여한다면 훨씬 낮은 입찰 경쟁률로 비교적 쉽게 낙찰받을 수 있습니다. 경쟁자가 줄어든다는 것은 투자에 있어 그만큼 큰 수익을 가져올 기회가 많다는 이야기이도 합니다.

 

1-3 낮은 낙찰가(+높은 수익률)

공매의 장점 1-2에서 말씀드린 낮은 입찰률은 곧 높은 수익률을 뜻합니다. 입찰 경쟁이 적기 때문에 낙찰가율이 경매에 비해 낮습니다. 경매에서 1억 원에 낙찰받을 물건을 7천만 원, 8천만 원으로도 낙찰 받을 수 있기 때문입니다.

 

입찰에 참여하는 사람이 적고 낙찰가도 낮다면 이는 향후 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 투자의 기본은 싸게 사서 비싸게 파는 것입니다. 공매를 통해 싸게 샀다면 시가로만 매도해도 비싸게 파는 게 될 수 있습니다. 물론 공매를 하는 분들도 경매에 많이 참여하지만 경매보다 높은 수익률을 올리는 부동산은 주로 공매 물건인 경우가 많습니다.

 

그렇기 때문에 충분한 경험과 공부로 기초를 단단히 다진 후, 공매에 입찰하여 낙찰받는다면 큰 수익을 올리실 수 있습니다.

 

1-4 기관 매물이 많다.

공매의 마지막 장점은 기관 매물이 많다는 점입니다. 기관 매물이라 함은 공공기관일 수도 있고 은행과 같은 금융기관이 될 수도 있습니다. 스마트폰 등장으로 오프라인 업무 처리가 아닌 온라인 처리가 가능한 일이 많아졌고 코로나로 인해 온라인 전환의 속도는 더욱 빨라졌습니다.

 

웬만하면 비대면으로도 모든 업무 처리가 가능하기 때문에 은행의 경우 오프라인 지점 수를 줄여가고 있습니다. 주로 은행이 위치한 곳은 알짜 자리입니다. 유동인구가 많고 거주 인원이 충분한 곳에 위치하고 있기 때문에 이런 곳이 공매로 싸게 나오고 있습니다. 

 

이런 알짜 부동산 자리를 시가보다 저렴하게 매입한다면 높은 수익률을 바라볼 수 있게 됩니다. 일반적으로 기관 매물은 경매에서 보기 힘드며 주로 공매를 통해 진행되기 때문에 충분한 자금만 있다면 도전해 볼 수 있습니다.

 

2. 공매의 단점

 

공매라고 해서 다 장점만 있는 것은 아닙니다. 공매도 물론 단점이 있습니다.

 

※ 공매의 단점

• 인도명령제도의 부재
• 적은 매물 수

 

2-1 인도명령제도의 부재

이 점은 공매의 가장 큰 단점입니다. 인도명령제도라는 법은 낙찰자 편에서 소유권을 보장해주는 제도입니다. 낙찰을 받아 잔금까지 모두 납부하여 소유권을 이전받았는데 점유하고 있는 점유자가 불법으로 점거하여 집을 인도하지 않을 때 낙찰자는 법원으로부터 집행권원을 받아낼 수 있습니다.

 

이를 통해 강제 집행을 하여 적법하게 불법 점유자를 집에서 내보낼 수 있습니다. 경매는 이러한 인도명령제도가 있기에 명도에 대한 어려움이 줄어든 반면, 공매에는 인도명령제도가 없습니다. 그래서 공매를 도전하지 않는 분들도 많습니다.

 

낙찰을 받아도 명도가 제대로 이뤄지지 않으면 시간은 시간대로 낭비하고 수익률도 그만큼 떨어지게 됩니다. 게다가 스트레스까지 받아 정신 건강에도 좋지 않죠. 그래서 공매를 두려워하는 사람이 많은데, 공매에서는 낙찰받으면 당사자 간에 적절히 명도 협상을 하는 게 중요합니다.

 

그러나 협상이 제대로 이뤄지지 않으면 명도 소송을 진행해야 하는데 기본 6개월 이상이 소요되곤 합니다. 실제로 명도 소송으로 강제 집행까지 가는 경우가 그리 많지는 않지만 그래도 항상 이런 위험이 도사리고 있다는 것이 공매의 큰 단점입니다.

 

2-2 적은 매물 수

공매는 경매에 비해 매물 수가 적습니다. 경매는 개인 간의 채무 관계로 인해 진행되기 때문에 경매에 등록된 매물 수가 많습니다. 그만큼 다양한 물건이 올라오고 원하는 매물에 참여가 가능합니다.

 

반면 공매는 경매에 비해 등록된 매물 수가 적습니다. 그렇기 때문에 본인이 준비한 자금에 맞는 매물이 없다면 투자 시작조차 하지 못할 수도 있습니다. 

 

3. 공매 입찰 절차

 

여기까지 공매의 개념, 장점과 단점을 모두 알았다면 이제 공매 입찰 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다. 위에서 말씀드렸다시피 공매는 '온비드'라는 사이트에서 온라인 입찰 방식으로 진행됩니다. 

 

공매 입찰 절차는 아래와 같은 순서로 진행됩니다.

• 온비드 회원 가입하기(+공인인증서 등록)
• 입찰 대상 선정하기 - 투자하고자 하는 물건을 찾아 '나의 관림 리스트'에 담아두기가 가능합니다.
• 입찰 참여 전 공매 공고문에 명시된 내용을 충분히 숙지해야 합니다.
• 인터넷 입찰서 작성 - 입찰 참가 버튼을 누르면 '인터넷 입찰서 작성' 페이지가 나옵니다. 여기서 희망하는 입찰 물건의 정보를 확인하고 본인 입찰인지 대리 입찰인지 선택해야 합니다. 그 후, 보증금 금액을 확인하고 유찰 시 돌려받을 계좌를 등록해야 합니다.(보증금 납부 계좌는 신한은행, 하나은행, 우리은행, 기업은행, 부산은행만 가능)
• 보증금 납부 - 물건의 입찰 마감 시간까지 보증금을 납부해야 합니다. 입찰 보증금이 1천만 원 이하라면 한 번에 입금해야 하며, 1천만 원 초과일 경우에는 보증금이라도 분할 납부가 가능합니다.
• 낙찰자 결과 확인 - 입찰 결과는 '나의 온비드 -> 입찰 관리 -> 입찰 결과 내역'에서 확인이 가능합니다. 

 

 

4. 글을 마치며

 

최근 투자에 대한 관심이 많아지면서 충분한 경험과 자금이 아직은 마련되지 않은 2030 세대들도 부동산 시장에 유입이 많이 되었습니다. 이는 자연스레 경매와 공매로까지 이어졌습니다. 투자에 대해 빨리 눈을 뜬 것은 좋지만 충분한 공부와 준비가 되어 있어야 합니다.

 

경매와 공매가 일반 매매보다 싸게 매입할 수 있기에 큰 매력이 있지만 그만큼 높은 투자 위험도 도사리고 있습니다. 예전에는 경매와 공매의 낙찰가율이 많이 차이 났지만 최근에는 많은 사람들이 관심을 가지고 입찰에 참여하게 되어 그 차이가 적어진 것도 사실입니다. 

 

물론 대부분 공부가 제대로 이뤄지지 않은 사람들이 아직은 더 많지만 우리는 최소한 돈을 잃지 않을 투자를 해야 합니다. 힘들게 모은 초기 투자금을 날릴 만큼 위험한 투자는 처음에 하지 않는 것을 추천드리며 많은 책과 강의를 듣고 나서 참여해도 늦지 않기 때문에 안전한 투자를 지향하시기 바랍니다.