지상권이란? 법정지상권이란? - 경매에선 조심하자!

지상권과 법정지상권

지상권이란 무엇이고 법정지상권이란 무엇인지 알고 계신가요?? 이 둘은 부동산 용어이지만 경매를 하면 주로 접할 수 있는 개념들입니다. 흔히 들을 수 있는 단어는 아니다 보니 단어만 봐도 어려워 보이고 그런데요. 경매를 할 때 꼭 조심히 검토해야 할 것이 바로 법정지상권 물건들입니다.

 

경매 중에서도 토지 물건을 보면 법정지상권이 걸려있는 물건들을 쉽게 볼 수 있습니다. 물론 법정지상권이 있는 토지 경매 물건은 유찰도 자주 일어날 확률이 높습니다. 개념을 정확히 모르고 덜컥 낙찰받았다가 결국 입찰금을 포기하고 잔금 납부를 하지 않는 사람도 종종 있기 때문입니다. 

또는 잔금을 모두 납부하고 소유권 이전 등기까지 모두 완료했는데 그때서야 법정지상권이 있는 토지라는 것을 알고 후회하는 분들도 간혹 있습니다. 이렇게 입찰금을 포기할 정도로 또는 낙찰받은 걸 후회할 정도로 조심해야 할 개념인 지상권과 법정지상권에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

-목차-

1. 지상권이란?

2. 법정지상권이란?

3. 경매에서 조심해야 하는 이유

 

o 지상권이란?

 

지상권이란 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권입니다. 즉, 토지를 사용할 수 있는 권리이며 물권에 속하기 때문에 절대적이고 배타적인 권리입니다. 이렇게 강력한 권리이다 보니 원칙적으로 지상권(또는 법정지상권)은 경매에 넘어가더라도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리입니다.

 

지상권의 존속기간은 3가지 경우에 따라 다릅니다. 

1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 한 경우 지상권의 존속기간은 30년
2. 이외의 건물을 소유할 목적인 경우는 15년
3. 이외의 공작물을 소유할 목적인 경우에는 5년

 

지상권은 당사자 간의 계약에 의해 성립되는 권리입니다. 그러나 실제로 지상권은 임차권보다 강력한 권리이다 보니 토지의 주인들은 지상권 설정하는 것을 선호하지 않는 것이 현실입니다. 또한 지상권과 법정지상권은 별개의 개념이 아닙니다. 지상권이라는 큰 틀 안에 법정지상권이 있는 것입니다.

o 법정지상권이란?

 

위에서 말씀드린 바와 같이 법정지상권은 지상권이라는 큰 틀에 속한 하나의 개념입니다. 법정지상권은 당사자 간의 계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 성립되는 지상권입니다. 관습법상 법정지상권은 판례에 의하여 건물 소유자에게 인정되는 법정지상권입니다. 

 

잊지 말아야 할 점은 지상권 설정 당시 특약에 건물을 철거한다는 내용이 없다면  건물 소유주는 당연하게 법정지상권을 인정받을 수 있습니다. 법정지상권의 존속기간은 지상권의 존속기간과 동일합니다. 

 

※ 관습법상의 법정지상권이 인정되는 경우

• 토지와 건물의 소유주가 동일할 것.
• 토지나 건물 중 일방이 매매, 증여, 국세 징수법에 의한 공매, 경매 등의 원인으로 처분되어 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우.
• 건물 철거의 특약이 없어야 한다.

위의 경우에 해당된다면 별다른 등기 절차가 없더라도 관습법상 법정지상권을 인정받을 수 있습니다.

 

※ 법정지상권이 인정되는 경우

• 토지와 건물을 소유한 A 씨가 임차인 B씨에게 건물에 한하여 전세권을 설정해주었다. 그러나 그 이후, 토지 소유자가 A에서 C로 변경되었을 경우, 임차인 B는 법정지상권을 인정받을 수 있다.
• 토지와 건물을 소유한 A 씨가 토지 또는 건물 중 하나에 저당권을 설정했다. 그러나 상황이 좋지 않아 결국 저당권이 설정된 것이 경매로 넘어가 토지와 건물 소유자가 달라지는 상황이 발생하게 된다. (토지는 A씨, 건물은 B씨 또는 토지는 B씨, 건물은 A씨 소유) 이럴 때는 건물 소유자에게 법정지상권이 인정된다.
• 토지와 건물을 소유한 A씨가 토지 또는 건물 중 하나에만 가등기 담보권, 양도 담보권, 매도 담보권을 설정했고 이 담보권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라질 경우, 건물의 소유자는 법정 지상권을 인정받을 수 있다.

 

지상권과 법정지상권은 이렇게 강력하게 보호되는 권리이지만 만약 지상권자가 2년 이상 지료를 지주에게 지급하지 않을 경우 지주는 지상권(법정지상권) 소멸을 청구할 수 있습니다.

 

o 경매에서 조심해야 하는 이유

 

경매에서 법정지상권이 설정된 토지를 조심해야 하는 이유가 있습니다. 법정지상권이 인정되는 토지일 경우에는 토지에 낙찰받았더라도 그 토지를 낙찰자 마음대로 활용할 수가 없기 때문입니다. 경매를 통해 토지를 낙찰받는 이유는 해당 토지를 잘 활용하여 최대한의 투자 수익을 만들기 위함인데 법정지상권으로 인해 아무것도 할 수 없습니다.

제 아무리 토지 주인이라도 법정지상권이 걸려 있으면 법정지상권 존속기간 동안에는 그 무엇도 할 수 없습니다. 또한 (법정) 지상권이 강력한 이유가 한 가지 더 있습니다. 존속기간이 만료되면 건물 소유주는 토지 주인에게 계약갱신을 청구할 수 있습니다. 물론 토지주는 이러한 계약갱신 청구를 거절할 수 있습니다.

 

그러나 거절할 경우, 건물 소유주는 토지 주인에게 "계약 갱신해주지 않을 거면 이 건물을 당신이 사라"고 할 수 있습니다. 이게 지상물 매수 청구권입니다. 그럼 토지주는 건물을 살 수밖에 없는 상황이 발생하게 됩니다.

 

만약 원래 내 토지도 아니었고 경매를 통해 토지를 소유하게 됐는데 지상물 매수 청구권까지 나오는 상황을 맞이한다면 후회하지 않을 수 없을 것 같습니다. 물론 건물의 수익률이 좋다면 괜찮지만, 그렇지 않을 수 있기 때문에 법정지상권이 걸려 있는 토지는 낙찰받아도 토지의 활용도가 상당히 제한됩니다.