분묘기지권 뜻과 해결방법 (경매 입찰 전 체크)

분묘기지권 뜻&해결방법

분묘기지권이란 단어를 들어보셨나요?? 부동산 공부를 하다 보면 가끔 들어볼 수 있는 단어입니다. 또한 일반 부동산 공부보다는 경매를 하다 보면 보다 자주 보게 되기도 합니다. 일명 특수물건이라고 불리는 까다로운 문제인데요. 그럼 분묘기지권 뜻과 해결방법에 대해 알아보겠습니다.

-목차-

O 분묘기지권

1. 분묘기지권이 인정되는 경우

2. 해결방법

 

O 분묘기지권

분묘기지권이란 남의 토지 위에 묘를 쓴 사람에게 관습법상 인정되는 지상권과 비슷한 물권입니다. 즉, 자신이 땅이 아니더라도 선조들의 묘가 이전부터 있던 곳이라면 땅 주인이 묘를 이장하라고 요구해도 그 요구를 받아들이지 않아도 되는 막강한 권리입니다.

 

토지주 입장에서는 내 땅임에도 어찌할 방도가 없어 답답하고 억울할 수 있으며 묘의 자손은 우리나라 정서상 묘를 함부로 옮길 수 없기 때문에 어쩔 수 없다는 입장일 수 있습니다. 그러나 과거부터 조상에 대한 예우와 존경이 중시되는 우리나라 정서로 인해 분묘기지권의 권리를 보다 확실히 보장해주고 있습니다.

 

만약 경매로 토지를 낙찰받았는데 확인하지 못한 묘가 있다면 진짜 골치 아파집니다. 소송으로 가더라도 분묘기지권이 인정되면 더 이상 어찌할 방법이 없기 때문입니다. 수익을 위해 경매로 낙찰을 받았지만 분묘기지권으로 인해 아무런 개발 또는 수익 활동을 하지 못한다면 그 손실은 그대로 낙찰자가 떠안게 되기에 리스크가 굉장히 큽니다.

 

그럼 토지 입찰을 하기 전에 분묘기지권이 인정되는 경우에 대해서 보다 꼼꼼히 확인 후 입찰에 참여해야 합니다. 또한 분묘기지권은 사실상 영원히 인정되기 때문에 더욱 조심해야 합니다. 경매가 아니라 일반 매매를 통해 토지를 매입할 때도 조심해야 합니다.

 

해당 토지에 전 소유주가 묘를 두었고 이 토지 소유권을 이전받는다 해도 특약에 해당 묘를 이장하겠다는 내용이 없다면 전 소유주의 분묘기지권이 인정됩니다. 그렇기 때문에 항상 이 부분은 특약 사항에 넣어 향후 발생할 수 있는 위험을 없애는 것이 중요합니다.

 

그럼 분묘기지권이 인정되는 경우에 대해 알아보도록 하겠습니다.

(만약 묘가 토지 끝자락에 위치해 있다면 그 부분을 빼고 개발하되, 묘가 보이지 않도록 담장을 세우거나 나무를 심어 가릴 수 있다면 충분히 개발 이익을 만들 수 있습니다.)

 

1. 분묘기지권이 인정되는 경우

 

1-1 토지주의 승낙

토지 소유자가 승낙하여 묘를 두게 되면 이는 바로 분묘기지권 획득으로 인정됩니다. 그러나 이런 경우는 많지 않겠죠?

 

1-2 묘를 20년 이상 둔 경우

조상님의 묘가 있는 곳이 내 땅이 아니더라도 이 묘를 20년 이상 아무런 문제 없이 두었다면 자동으로 분묘기지권이 인정됩니다. 즉, 토지 소유자의 승낙이 없었더라도 20년간 해당 토지를 선조를 모시는 묘로 사용했다면 인정해주게 된다는 겁니다.

 

그러나 분묘기지권은 묘가 있다고 인식할 수 있는 형태를 갖춰야만 분묘기지권이 성립합니다. 누가 봐도 묘라고 인식할 수 없는 형태라면 20년 이상이 되었더라도 분묘기지권을 인정받을 수 없습니다.

 

1-3 묘 이장 특약 없이 매매할 경우

위에서도 언급한 바와 같이 토지를 매입했더라도 계약서 상에 특약을 넣지 않으면 전 소유주의 분묘기지권이 성립됩니다. 전 소유주가 토지는 넘겨주더라도 묘는 그대로 두고 이를 이장하겠다는 특약을 넣지 않았다면 그 토지를 매입하지 않는 것을 추천드립니다.

 

특약사항에 묘를 이장하겠다는 내용을 넣었다면 안심하고 토지 매입을 해도 됩니다만, 그렇지 않다면 토지 소유권은 이전받았지만 전 소유주의 묘를 이장하거나 처분하라고 할 수 없습니다.

 

2. 해결방법

사실 이런 분묘기지권으로 인한 다툼으로 법원에 소송을 하더라도 승소할 확률이 굉장히 낮습니다. 그래서 딱히 해결 방법이 없었습니다. 이전 소유자로부터 이 묘가 20년이 되지 않았다는 증명을 요청하더라도 이에 응해주는 사람은 거의 없기 때문에 묘의 존립 기간을 증명하는 것조차 매우 어렵습니다.

 

이렇게 사실상 분묘기지권을 해결할 수 있는 방법이 딱히 없었는데 2021년 아주 의미 있는 법원 판례가 생겼습니다. 2021년 4월 29일 2017다 2288007 지료 청구소송을 보면 분묘기지권을 해결하는 데 약간의 희망이 생겼습니다. 이 판례로 인해 향후 토지주에게 조금 더 유리한 판례가 쌓이다 보면 분묘기지권을 완전히 해결할 수 있는 방법도 생기지 않을까 기대할 수 있습니다.

 

해당 사건 내용을 요약하면 아래와 같습니다.

• 주인이 없던 임야를 A 씨가 매입하게 된다.
• 매입했는데 해당 토지에 묘가 있었다. 묘의 주인인 B 씨이다.
• A 씨는 B씨에게 묘 사용에 대한 지료를 청구했고 B는 분묘기지권이 성립하기 때문에 지료를 낼 수 없다고 주장했다.
• A씨는 지료 청구소송을 제기했고 5년간 긴 싸움 끝에 의미 있는 판결을 받아냈다.

위 내용으로 법원은 B 씨의 분묘기지권을 인정했지만 토지 소유주가 토지 획득 시점을 기준으로 지료를 청구하면 지료를 지불해야 한다는 판결을 내렸습니다. 이로 인해 B 씨는 묘를 이장하거나 처분하라는 토지주의 요구를 거절할 수 있는 분묘기지권을 얻었지만 지료는 지불해야 하는 상황이 되었습니다.

 

이 판결은 단순히 땅 주인이 지료를 받아내서 좋은 판결이라고 보는 것이 아닌 지료를 받아낼 수 있다는 건 향후 분묘기지권 소멸 청구가 가능해졌다는 점에 주목해야 합니다. 지료를 받을 수 있다는 건 2년간 지료를 체납하게 되면 소유주가 분묘기지권 소멸 청구를 할 수 있는 법의 근거가 됩니다. 

 

즉, 토지 소유자 A 씨는 B 씨가 2년간 지료를 내지 않고 버틴다면 2년 후에 지상권 소멸 청구를 통해 묘를 처분할 수 있는 권리를 얻게 됩니다. 이에 대한 판례가 조금 더 쌓여야겠지만 이번 판결은 과거와 달리 굉장히 유의미한 법 해석이기 때문에 앞으로는 분묘기지권에 대한 대응 방법이 생겨날 것 같습니다.