지식산업센터란? 입주가능 업종, 투자 및 분양 유의사항

지식산업센터

주택에 대한 정부의 규제 강도가 높아지고 은행 융자도 어려워진 상황에서 지식산업센터에 눈을 돌리는 투자자들이 많습니다. 주택에 비해 투자 메리트가 있다고 시장에서 인정받고 있는 지식산업센터란 무엇이며 또 입주 가능 업종 및 투자 유의사항은 무엇인지에 대해 정리해보겠습니다.

-목차-

O 지식산업센터

1. 입주 가능 업종

2. 분양 시 장점 + 유의사항

3. 세금 종류

 

O 지식산업센터

 

지식산업센터란 제조업, 지식산업, 정보통신사업 관련 시설과 그 지원 시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물로서 다음의 요건을 모두 갖춘 건축물을 뜻합니다.

• 3층 이상의 집합건축물 + 6개 이상의 공장이 입주할 수 있어야 함.
• 용적률이 건축 면적의 300% 이상일 것.
• 벤처기업을 운영하기 위한 시설일 것.

 

지식산업센터는 본래 아파트형 공장이라는 명칭에서 변경된 용어입니다. 물론 아파트형 공장보다 건물의 활용도가 더 높아졌고 경제성 역시 더 좋아진 것이 지식산업센터입니다. 과거의 아파트형 공장에는 정말 공장만 입주 가능한 건물이었다면 지식산업센터는 공장뿐만 아니라 지식산업(IT산업) 및 정보통신 산업, 기숙사 등이 모두 입주가 가능한 건물입니다.

 

뜻과 활용 범위가 더욱 넓어진 지산(지식산업센터)은 공장시설과 지원시설로 나뉘어 있으며 공장 시설에는 말 그대로 공장이 위치하고 지원시설에는 입주 업체들의 생산을 지원할 수 있는 업종이 입주하게 됩니다. 

 

아파트형 공장 및 현재의 지식산업센터는 국토 면적이 크지 않은 홍콩, 싱가포르 등과 같은 국가에서 공업용지로 이용할 토지가 부족해서 고안해 낸 방식입니다. 우리나라 역시 넓지 않은 국토를 지녔으며 인구 대부분이 수도권에 집중화된 국가입니다.

 

이런 상황에서 수도권에서 사용할 수 있는 공업용지는 갈수록 줄어들고 점점 높아지는 공장입지 규제로 인해 중소제조업체들이 점점 아래로 밀려나기 시작했습니다. 지방으로 갈수록 능력 있는 직원을 채용하지 못하고 경쟁력이 떨어지는 좋지 않은 상황이 발생할 수 있습니다.

 

이러한 문제를 해결하고자 아파트형 공장에서 아이디어를 얻어 공장뿐만 아닌 다른 업종 및 산업도 함께 모여 경제활동을 할 수 있도록 마련한 공간이 바로 지식산업센터입니다. 지산으로 토지의 활용도 및 경제성을 높일 수 있기에 국가 차원에서도 장려하는 산업입니다.

 

1. 입주 가능 업종

그럼 지산에는 어떤 업종들이 입주 가능할까요?? 입주 가능 업종은 아래와 같습니다. 공장 말고도 굉장히 다양한 분야의 산업들이 모두 지산에 입주할 수 있으며 이를 통해 임대 수익을 만들어 낼 수 도 있습니다.

• 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업
• 그 밖의 특정 산업의 집단화와 지역경제의 발전을 위하여 산업단지관리기관 또는 시장, 군수, 구청장이 인정하는 사업을 운영하기 위한 시설
• 벤처기업을 운영하기 위한 시설
• 입주 업체의 생산 활동을 지원하기 위한 시설(금융/보험업, 기숙사, 근린생활시설, 공인중개사, 세무사, 회계사, 변호사, 법무사 등)
• 어린이집(국공립 어린이집은 제외
• 물류센터
• 무역업, 의료업, 판매업, 교육업도 모두 가능

 

위와 같은 산업들이 모두 입주 가능하며 지산을 분양받아 직접 입주해도 괜찮고 임차인을 구해 임대 수익을 만들어도 좋습니다. 최근은 조금 주춤하지만 서울 및 수도권에 위치한 지식산업센터의 분양은 많은 인기와 관심을 받아 분양 완판이 된 지역도 많습니다.

 

2. 분양 시 장점 + 유의사항

주택에 대한 규제 압박이 심해지면서 세금 규제를 조금이라도 피할 수 있는 곳을 찾던 투자자들은 지식산업센터를 보게 됩니다. 지산의 확실한 장점은 바로 주택보다 세금 규제가 월등히 적다는 건데요. 지산을 분양받았을 때 장점과 조심해야 하는 유의사항에 대해 살펴보겠습니다.

 

※ 분양 시 장점

• 임대 수익 창출이 가능하다.
• 시세 차익도 가능하다.(양도세가 낮다.)
• 규제가 적다(은행 융자 용이)
• 주택 보유수에 포함되지 않는다.
• 종부세 대상에 포함되지 않는다.

지산 투자의 확실한 장점은 바로 세금 규제가 덜한 것입니다. 물론 임대 수익이 발생하기 때문에 종합소득세 및 재산세가 부과되긴 하지만 주택 보유 수에도 카운트되지 않고 종부세 대상에서도 제외되니 투자에 있어 큰 메리트가 될 수 있습니다. 

또한 힘들어진 은행 융자가 지산에는 80%까지 가능하다고 하니 자기 자본을 최소화하면서 투자가 가능한 곳이 지식산업센터입니다. 개인 신용도에 따라 최대 90%까지도 가능하다고 하니 레버리지 효과를 극대화할 수 있는 장점이 있습니다.

 

그러나 이렇게 좋은 투자도 유의해야 하는 것들이 있습니다. 

• 수익률 계산을 철저히 해야 한다.
• 주변 인프라 및 입주 물량을 꼼꼼히 체크해야 한다.
• 지식산업센터 총면적은 1만 평 이상인 곳에만 투자하는 것이 좋다.
• 역세권에서 가까워야 좋다.

우선 지산을 분양받아 임대 수익을 생각하는 분이라면 수익률 계산을 철저히 해야 합니다. 지산 투자가 물론 일반 주택에 비해 은행에서 돈을 빌리기도 용이하고 세금 규제도 덜한 건 맞지만 슬슬 미분양된 곳들이 속속 나오고 있습니다. 초기 서울 및 서울에서 가까운 곳에 위치한 지산은 분양이 모두 완료된 반면, 조금씩 멀리 위치한 수도권은 미분양 사태가 발생하고 있습니다.

 

그렇기 때문에 지산을 분양받기 전에 주변 도시계획 및 입주 계획 물량을 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 입주 물량이 적다면 당연히 공실이 발생할 가능성이 높아지기 때문입니다. 

 

또한 지산의 총연면적은 1만 평 이상이 된 곳을 투자하는 것이 좋습니다. 지식산업센터는 공장 및 많은 다양한 업종, 기숙사, 근린생활시설 등 많은 사람들이 모이는 곳이라 주차 공간이 부족하면 큰 불편을 초래하게 됩니다. 주차 공간 부족은 곧 해당 지산의 단점으로 부각되어 미분양 또는 가격 하락으로 이어질 수 있습니다.

 

마지막으로 역세권에서 가까운 곳이 역시 좋습니다. 뭐든지 역세권에서 멀리 떨어질수록 투자 매력도가 떨어지는 것은 대부분 맞는 것 같습니다.

 

3. 세금 종류

지식산업센터를 투자하게 되면 고려해야 할 세금의 종류는 총 7가지입니다. 각각의 세금에 대해 알아보고 계산하여 수익률 계산을 해야 나중에 투자 실패를 면할 수 있습니다.

• 취득세
• 종합소득세
• 부가세
• 재산세
• 주민세
• 양도세
• 교통유발부담금

 

3-1 취득세

지식산업센터 분양 시 취득세는 4.6%입니다. 지산을 취득하게 되면 60일 이내에 시, 군, 구청에 신고 후 납부해야 합니다. 단, 2022년 12월 31일까지 취득하고 지산에 직접 입주한다면 취득세 50% 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 임대를 주거나 신고 용도와 다르게 사용하면 감면받을 혜택을 받을 수 없습니다.

 

취득세 50% 감면 혜택을 받기 위해서는 신고한 용도로 1년 이상 사용해야 하며 5년 이내에 임대 및 다른 용도로 사용할 경우 혜택 받은 금액을 도로 납부해야 합니다.

 

3-2 종합소득세

지산을 분양받아 임대차를 구성한다면 임대 소득이 발생하게 됩니다. 그럼 임대 수익에 대한 종합소득세가 부과됩니다. 개인은 종합소득세, 법인은 법인세과 부과됩니다.

 

3-3 부가세

부가세는 종합소득세와 마찬가지로 임대 수익이 발생하면 부과되는 세금입니다. 세율은 10%이며 임차인에게 세금계산서를 발행할 때 임대료의 10%를 추가하여 발행하면 됩니다.

 

3-4 재산세

지산을 보유하고 있으면 재산세가 부과됩니다. 단, 2022년 12월 31일까지 입주 시, 재산세 37.5% 감면 혜택을 받을 수 있으나 이 혜택을 받기 위해서는 취득세와 동일한 전제 조건을 만족해야 합니다.

 

3-5 주민세

주민세는 건물과 토지로 나뉘어 세금이 부과됩니다. 단, 330㎡ 이상일 때만 납부 대상에 포함됩니다. 부과되는 세금은 1평에 250원이 부과되어 만약 330㎡의 공간을 보유하고 있다면 약 8만 원이 조금 넘는 금액이 1년에 한 번 주민세로 부과됩니다.

 

3-6 양도세

양도세는 확실히 주택에 비해 규제 강도가 낮습니다. 그렇기 때문에 단타로 매도하고 약간의 수익을 얻으려 하시는 분들도 있습니다. 굳이 단타가 아니어도 2년만 보유해도 세율을 확 낮아집니다.

보유 기간	양도세율
1년 미만	50%
1년 이상 ~ 2년 미만	40%

 

만약 2년 이상 보유했다면 아래 조건 하에 각각 다른 세율을 적용받습니다.

금액	양도세율	누진공제
1200만 원 이하	6%	X
1200 ~ 4600만 원 이하	15%	108만 원
4600 ~ 8800만 원 이하	24%	522만 원
8800 ~ 1억 5천만 원 이하	35%	1,490만 원
1억 5천만 원 ~ 3억 원 이하	38%	1940만 원
3억 원 ~ 5억 원 이하	40%	2,540만 원
5억 원 초과	42%	3,540만 원

 

3-7 교통유발부담금

마지막 세금은 교통유발부담금입니다. 지식산업센터에는 많은 근로자 및 인구가 몰리는 공간이기 때문에 지산 주변 교통 혼잡을 유발할 수밖에 없습니다. 그렇기 때문에 이는 교통 혼잡을 제공했기에 부과되는 세금입니다. 세금 부과 대상은 소유자입니다.

 

그러나 꽤(?) 많은 소유자들이 이 부담금을 임차인의 관리비 명목에 포함시키는 경우가 있습니다. 이로 인해 서로 간에 다툼이 일어나기도 하지만, 원칙적으로는 소유자에게 부담되는 세금입니다. 1년에 한 번 부과됩니다.