토지거래허가구역 매매 및 허가 신청 - 서울 정보 포함

토지거래허가구역

부동산 투자를 한다면 토지거래허가구역 지정에 대해 많은 관심을 가지게 됩니다. 거래 허가와 함께 실거주 의무까지 있기 때문에 부동산 거래 규제 강도가 센 편입니다. 그럼 토지거래허가구역의 매매 가능 여부와 허가 신청 방법, 그리고 신청 절차까지 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

- 토지거래허가구역 -

1. 규제 내용

2. 신청 절차 및 방법

3. 서울의 토지거래허가구역

 

# 토지거래허가구역

 

토지거래허가구역이란 토지를 거래할 때 허가를 받아야 하는 구역을 말합니다. 물론 일정 규모 이하의 토지 또는 건물은 허가가 필요하지 않습니다. 이 규제가 생긴 이유는 특정 지역 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 5년 이내의 기간을 정하여 투기 세력을 막기 위해서입니다. 

 

해당 규제는 시, 군, 구청장의 허가를 받아야만 거래가 가능하며 1979년부터 지금까지 이어지고 있는 강력한 부동산 규제에 속합니다. 최근 윤석열 정부의 부동산 규제 완화에 대한 기대로 서울의 주요 지역들의 집값이 들썩이고 있습니다. 특히 강남, 서초 지역의 재개발, 재건축 지역의 집값이 일제히 폭등하기에 서울시에서 추가로 토지거래허가구역으로 재지정했습니다. 이 부분은 아래서 알아보겠습니다.

 

1. 규제 내용

어떤 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면 사실 실거주를 목적으로 한 거래가 아니면 거래가 힘듭니다. 물론 따로 거래 계약을 허가받아 거래를 할 수 있는 사람이 있습니다. 단, 허가를 받은 사람들은 거래의 목적 그대로 사용해야 하며 이는 이용의무라고 합니다.

• 농업의 임업
• 축산업
• 어업
• 단독주택/공동주택
• 편의시설

거래 목적에서 벗어난 용도로 토지를 사용하면 취득한 토지의 10% 내에서 이행강제금이 반복적으로 부과되니 이 점 유의해야 합니다. 위의 용도로 2년간 유지해야 하며 현상 보존을 목적으로 허가받았다면 5년을 유지해야 합니다. 

 

토지거래허가구역으로 지정된 지역은 오직 실거주를 목적으로 거래가 이뤄져야 하며 전세나 월세 등의 임대를 줄 수 없습니다. 또한 허가 구역으로 묶였는데 임대차 기간이 끝나지 않았다면 그 임대차 계약 기간이 끝날 때 까지는 계약 허가를 받을 수 없는 것이 원칙입니다.

 

다만 토지거래허가구역으로 지정됐다고 모든 거래에 허가 신청을 받아 진행해야 하는 것이 아닌 일정 규모 이하라면 시, 군, 구청장의 허가 없이도 매매 거래가 가능합니다. 그렇기 때문에 거래하고자 하는 토지 또는 상가, 집의 면적을 알아보고 거래를 진행하면 됩니다. 아래 규모 이하라면 따로 거래 허가가 필요치 않으니 참고하시기 바랍니다.

• 주거지역 : 180㎡이하
• 상업지역 : 200㎡이하
• 공업지역 : 660㎡이하
• 녹지지역 : 100㎡이하
• 산림지역 : 1000㎡이하
• 용도 미지정 지역 : 90㎡이하

 

2. 신청 절차 및 방법

토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 부동산 거래를 하기 위해서는 따로 허가를 받아야 합니다. 허가를 받기 전에 가장 우선이 되어야 할 것은 거래 당사자 간의 거래 동의가 되어야 합니다. 서로 부동산 거래에 동의했다면 거래 허가 신청을 해야 합니다.

 

거래 허가 신청을 했다면 그 신청을 받은 시, 군, 구청장은 15일 안에 허가 또는 불허가 답변을 줘야 하며 거래 불허가 처분을 받았다면 신청자는 30일 이내에 이의신청을 통해 다시 한번 검토 요청을 할 수 있습니다.

 

허가 신청할 때 필요한 서류는 아래와 같으며 토지거래 허가 없이 부동산 거래를 했다면 해당 계약은 무효가 되고 2년 이하의 징역 또는 개별공시지가에 의한 당해 토지의 30%에 상당하는 금액이 벌금으로 부과됩니다. 부동산 거래 자체를 사실상 금지하는 거래이다 보니 자금 조달 계획서와 토지 이용 계획서와 같은 깐깐한 서류 검사까지 있으니 허가받기가 쉽지는 않습니다.

• 거래 토지 상세정보
• 계약금
• 토지 이용 계획서
• 자금조달 계획서

 

3. 서울의 토지거래허가구역

위에서 잠깐 언급한 바와 같이 새 정부의 부동산 완화에 대한 기대감으로 재개발, 재건축 주요 지역들의 집값이 요동치고 있습니다. 이와 관련이 없어도 서울 지역의 집값이 다시금 상승장을 맞이하고 있습니다. 이런 움직임으로 서울시에서는 4월 26일에 종료될 예정이었던 압구정동, 목동, 여의도동, 성수동 지역이 다시금 토지거래허가구역으로 재지정되었습니다.

 

재지정 기간은 1년으로 짧기 때문에 사실상 투기 세력을 차단하기에는 그 기간이 짧은 감이 없지 않아 있습니다만, 재지정된 것이기에 좀 더 상황을 지켜보자는 서울의 입장인 것 같습니다. 

 

일반적으로 토지거래허가구역 지정은 5년 이내에서 이뤄질 뿐, 종료 기간을 공지하는 경우가 거의 없는데 서울시는 지정 기간과 함께 종료 기간까지 함께 공지하고 있어서 아래 첨부된 사진에서 확인할 수 있습니다. 아래 사진에는 현재 서울에서 토지거래허가구역에 지정된 곳들을 모두 확인할 수 있으니 투자를 염두하고 있다면 체크해봐야 할 것 같습니다.

서울시의 토지거래허가구역