저당권과 근저당권의 차이, 뜻 깔끔 정리-!

 

저당권과 근저당권 차이

저당권과 근저당권의 차이와 그 뜻에 대해 헷갈리지는 않으셨나요?? 일반적으로 두 용어는 부동산 관련하여 자주 접할 수 있는 단어들입니다. 특히, 전세로 집을 구할 때, 저당권과 근저당권 설정이 되어있는지 잘 확인해야만 집이 경매로 넘어갈 위험이 있는지 판단할 수 있습니다.

-목차-

1. 저당권이란

2. 근저당권이란

3. 저당권과 근저당권 차이

4. 마치며

 

I 저당권이란? 

 

저당권이란 "채무가 이행되지 않을 경우에 채권자가 저당물(담보물)에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제받을 수 있는 권리"를 뜻합니다.

 

즉, 은행에서 돈을 빌리고자 할 경우, 은행은 돈을 빌려주는 대신 물건 또는 부동산과 같은 담보물을 요구합니다. 돈을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있기 때문에 담보를 잡고 돈을 빌려주는 것입니다. 

 

따라서 A 씨는 B은행에 자신이 소유하고 있는 집을 담보로 3억을 빌렸으나 끝내 빌린 돈을 갚지 못한다면, 은행은 A 씨 소유의 집을 경매에 넘깁니다. 은행은 경매를 통해 발생한 낙찰 대금에서 빌려준 돈을 가져갈 수 있는 우선변제권을 갖고 있습니다.

 

은행에서 저당권을 설정하고 빌린 돈을 '채권액'이라고 합니다. 

 

I 근저당권이란?

 

근저당권이란 "장래에 생길 채권의 담보로서 미리 설정한 저당권" 또는 "저당권의 일종으로서 채무자와의 계속적인 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정 금액의 한도로 담보하는 저당권"을 뜻합니다.

 

말이 어렵지만, 큰 틀에서 보면 저당권과 비슷합니다. 다만, 소위 저당권보다 근저당권이 더 위험하다고 알려져 있습니다. 그 이유는, 바로 불특정 채권에 대한 담보로 돈을 빌려주기 때문에 사실상 빌린 돈 보다 더 많은 금액이 채무로 잡혀있기 때문입니다.

 

근저당권에서 중요한 포인트는 바로 "계속적인 거래"입니다. 이 부분은 저당권과의 차이에서 더욱 자세히 알아보겠습니다.

 

I 저당권과 근저당권 차이

 

1. 채권액 / 채권최고액

저당권과 근저당권의 첫 번째 차이점은 바로 "채권액"과 "채권최고액"입니다.

 

저당권이나 근저당권을 설정하게 되면, 부동산의 등기부등본 상에 명시되는데, 저당권을 설정한 사람의 등기부등본에는 "채권액"이라고 기재되며, 근저당권을 설정한 사람의 등기부등본에는 "채권최고액"이라고 기재됩니다.

• 채권액 - 저당권 설정 시에 해당되며 빌린 돈의 액수만큼만 기재된다.
• 채권최고액 - 근저당권 설정 시에 해당되며 빌린 돈 이상의 금액이 기재된다.

 

즉, 채권액은 확정적 금액에 대하여 등기부등본에 기재됩니다. A 씨가 1억을 빌렸다면 등기부등본에 "채권액 1억 원"이 기재됩니다. 때문에, 빌린 돈 액수만큼만 은행에 상환하면 됩니다.

 

다만, 채권최고액은 불특정 채권에 대한 금액이기에 A 씨가 1억을 빌렸더라도 등기부등본 상에는 "채권최고액 1억 2천만 원"이라고 기재될 수 있습니다. 또는 "채권최고액 1억 3천만 원"이라고도 기재될 수 있죠. 

 

이 둘의 차이는 "계속적인 거래"에 있습니다.

 

근저당권을 설정했다면 빌린 금액의 120% 또는 130%의 금액을 채권최고액으로 설정하여 여분의 금액에 대해서 추가로 융자를 받을 수도 있고 또는 상환해왔던 금액만큼 다시 돈을 융통할 수 도 있습니다. (채권최고액 설정은 은행마다 다릅니다.)

 

2. 상환 방법

 

저당권 설정 시, 기재된 "채권액"은 중도 상환 없이 정해진 날짜에 딱 모두 갚아야 합니다.

 

반면, 근저당권 설정 시에는 기재된 "채권최고액"에서 중도 상환이 자유롭고 채권최고액 범위 내에서 추가 융자가 가능합니다. 정해진 날짜 안에서 자유로이 상환해도 무방합니다.

 

3. 말소 방법

 

등기부등본에 기재된 저당권과 근저당권의 말소 방법은 다릅니다. 

 

저당권의 경우에는 빌린 채권액을 모두 상환하면 등기부등본 상에서 자동으로 저당권이 말소됩니다. 그러나 근저당권의 경우에는 채권최고액을 모두 상환했더라도 말소 신청 등기를 별도로 진행해야 합니다.

 

근저당권 말소 신청을 하기 위해서는 관할 등기소를 방문하거나 또는 인터넷을 통해 신청할 수 있습니다.

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I 마치며

 

여기까지 저당권 및 근저당권의 뜻과 차이에 대해 알아보았습니다. 저당권은 돈을 추가로 빌릴 때마다 새로 저당권을 추가해야 해서 번거로움이 발생합니다. 그렇기 때문에 은행에서는 근저당권 설정을 조금 더 선호하는 분위기입니다. 

 

저당권 또는 근저당권 설정을 진행하는 소유자도 돈을 빌리는 것이기 때문에 조심해야겠지만, 둘 중 하나라도 설정된 집에 전세로 들어가고자 하는 세입자 역시 조심해야 합니다.

 

집주인의 상환 능력은 어떻게 되고 집을 담보로 지나치게 큰 금액을 빌린 집이라면 다른 집을 알아보는 것도 좋은 방법입니다. 

 

또는, 경매에 참여하시는 분들은 권리분석을 꼼꼼히 하여, 말소기준에 해당되는 저당권 및 근저당권 설정 일자를 잘 확인해야 합니다.