조정대상지역이란? + 양도세 알아보기-!

조정대상지역

부동산 규제가 심해지면서 서울을 비롯한 수도권 내의 지역은 거의 규제대상 지역에 포함되었습니다. 그중 조정대상지역이란 규제 지역이 있습니다. 이 지역은 어떤 규제를 받는지, 은행에서 돈을 빌릴 때 얼마까지 제한받는지, 매도할 때 양도세는 얼마나 되는지 모두 알아보도록 하겠습니다.

- 조정대상지역 -

1. 조정대상지역이란?

2. 지정 기준

3. 양도세 중과

 

# 조정대상지역

 

1. 조정대상지역이란?

조정대상지역이란 규제에 대해 익히 들어보셨을 거라 생각합니다. 부동산 규제가 심해지면서 많은 지역이 투기과열지구 또는 조정대상지역과 같은 규제로 묶였습니다. 그러나 이제 정부가 바뀌면서 윤석열 정부는 부동산 규제 완화를 공약으로 내걸었습니다.

 

그러면서 조정대상지역 해제 또는 규제 완화 등의 시장 기대감이 상승하고 있습니다. 그럼 과연 조정대상지역이란 무엇이길래 규제 완화 기대감이 이렇게 높은 걸까요?

 

조정대상지역이란 주택 가격, 청양경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 이썩나 과열될 우려가 있는 지역을 말합니다. 이런 지역은 국토부 장관이 지정하게 되지만, 지정하기 전에 조정대상지역의 시, 도지사의 의견을 듣고 결정하게 됩니다.

 

2. 지정 기준

그럼 조정대상지역을 지정하는 보다 명확한 기준은 2가지가 있습니다. 

• 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률을 고려했을 때 과열 우려가 있는 지역
• 주택가격, 주택거래량, 미분양 주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양, 매매 등 거래가 위축되거나 위축될 우려가 있는 지역

 

여기서 말하는 과열지역과 위축지역이란 아래의 조건에 해당하는 지역을 의미합니다.

• 과열지역
  • 직전 월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5:1을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10:1을 초과한 지역
  • 직전월부터 소급하여 3개월 간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위) 전매 거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가한 지역
  • 시, 도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하인 지역
• 위축지역
  • 직전 월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 감소한 지역
  • 직전월부터 소급하여 3개월 간의 평균 미분양 주택의 수가 전년 동기 대비 2배 이상인 지역
  • 시, 도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균을 초과하는 지역

 

3. 양도세 중과

조정대상지역으로 지정되면 취득세, 종합부동산세, 증여세, 양도세 등의 다양한 세금에 세금 중과가 됩니다. 그래서 사실상 조정대상지역과 같은 규제 지역으로 선정되면 해당 지역 내에서 매도하는 건 꿈도 꿀 수 없게 됩니다.

 

 

부동산 매도를 통해 수익을 냈다 하더라도 차익의 60% 이상이 세금으로 나가기 때문입니다. 다만, 양도세 중과를 피할 수 있는 방법이 있습니다. 조정대상지역 내 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 보유 기간 2년에 실거주 기간 2년의 기간을 충족해야만 그 혜택을 받을 수 있습니다.

 

그게 아니라면 조정대상지역 내 주택을 매도할 경우 양도세가 중과됩니다. 해당 규제 지역은 장기보유 특별공제도 받을 수 없기 때문에 마냥 오랜 기간 보유한다고 해서 양도세율이 낮아지지 않습니다.

• 2 주택자 일 경우 : 기본 세율 45% + 20%
• 3 주택자 일 경우 : 기본 세율 45% + 30%

 

단, 조정대상지역 내에서 실거주 기간의 기준은 규제 지정 시점이 아닌 부동산 취득 시점이기 때문에 내가 이미 보유하고 있던 지역이 조정대상지역으로 지정되었다면 실거주 2년은 채우지 않아도 됩니다. 보유 기간 2년만 채우면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

또한, 조정대상지역 내에 거주하고 있다가 다른 곳으로 이사하게 되었을 경우에는 일시적 2 주택이 될 수 있습니다. 1 주택자 일 때와 2 주택자 일 때는 양도세 중과 때문에 그 세율이 다르기 때문에 이 부분을 조심해야 합니다. 

 

이 때는 종전의 주택을 3년 안에 처분해야만 양도세 중과 비과세 혜택을 볼 수 있기 때문에 잘 챙겨야 합니다. 하지만 2개의 집이 모두 조정대상지역에 위치한다면 처분 기간이 달라집니다. 아래의 기간 안에 처분해야만 양도세 중과를 피할 수 있습니다.

• 종전의 집도, 이사 가는 곳도 조정대상지역일 경우
  • 2018년 9월 14일 이후 새 집을 취득했을 때는 종전 주택을 2년 이내에 처분해야 한다.
  • 2019년 12월 17일 이후 새집을 취득했을 때는 종전 주택을 1년 이내에 처분하고 새로운 주택에 1년 안에 전입해야 한다.

 

여기까지 조정대상지역이란 뜻과 지정 기준, 그리고 양도세 부과까지 모두 알아봤습니다. 이 외에도 조정대상지역으로 지정되면 받는 세금 규제와 은행에서 돈을 빌릴 때 얼마까지 빌릴 수 있는지에 대한 정보는 아래 글에 정리해두었습니다.

 

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조정대상지역 40곳 및 세금 규제 종류 깔끔 정리-!