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임의경매와 강제경매의 차이점을 알고 계신가요?? 우리가 통상적으로 부르는 부동산 경매는 임의경매와 강제경매로 나뉩니다. 통상적으로 임의경매는 채권자가 은행인 경우가 많으며 강제경매는 채권자가 개인인 경우가 많습니다. 이 둘은 무엇이 다른지 자세히 알아보겠습니다.
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I 임의경매와 강제경매
임의경매와 강제경매는 절차는 비슷하나 이의신청 또는 집행정지 신청에서의 차이도 존재하며 공신력 및 집행권원에서의 차이도 존재하지만, 가장 중요한 개념인 뜻부터 다르기에 두 가지 경매에 대한 개념에 대해 먼저 짚어보겠습니다.
임의경매란?
임의경매는 통상적으로 은행이 채권자인 경우가 많습니다. 즉, 채무자 A라는 사람이 아파트를 구매하기 위해 은행에서 2억을 빌리는 과정에서 은행은 A 씨의 신용만 믿을 순 없기에 해당 아파트를 근저당권으로 설정한 후, 돈을 빌려줍니다.
그런데 A 씨는 정해진 기간 안에 빌린 돈 2억을 모두 변제하지 못하게 되어 은행은 근저당권으로 설정해 둔 아파트를 별다른 법원 소송 절차 없이 곧바로 경매를 진행할 수 있습니다. 이를 "임의경매"라고 합니다.
이렇게 진행된 임의경매는 법원의 개입 없이 진행된 경매입니다. 해서, 경매 과정에서 이의신청 및 집행정지 신청 등의 이슈가 발생하게 되면 경락인(낙찰자)이 경매 낙찰받았음에도 소유권 인정이 되지 않는 복잡한 상황이 발생하는 경우가 있습니다. 이는 아래에서 추가로 이야기해보도록 하겠습니다.
강제경매란?
강제경매는 주로 개인 간에 이뤄진 채권 문제에서 비롯되곤 합니다. A 씨가 잘 알고 지내던 지인 B 씨에게 돈을 빌리게 되고 B 씨는 평소 잘 알고 지내던 사이이기에 따로 (근) 저당권 등 없이 차용증 정도만 작성하고 빌려주게 됩니다.
그런데 A 씨는 B 씨에게 약속한 기간 내에 돈을 갚지 않아 B 씨는 법원에 소송을 제기함으로써 승소 판결을 얻어 A 씨가 보유한 자산을 경매에 넘겨 해당 금액으로 빌려준 채권(돈) 금액을 회수합니다. 이를 "강제경매"라고 합니다.
강제경매는 경매로 넘어가는 과정에서 법원의 개입이 있었고 경매절차에 별다른 하자나 큰 이슈가 없을 경우, 낙찰자의 소유권을 인정해줍니다. 해서, 공신력 측면에서는 안정적이라는 평가를 받습니다.
임의경매와 강제경매의 차이점
임의경매와 강제경매의 차이점은 크게 집행권원, 공신력, 그리고 집행정지 신청 절차에서의 차이가 있습니다.
- 집행권원의 차이
임의경매와 강제경매는 집행권원이 있고 없고에 의해 나뉩니다.
임의경매는 채무자가 돈을 빌릴 때 (근) 저당권, 유치권, 질권 등의 담보를 설정하여 그 담보권을 가지고 경매를 진행하는 것이기에 집행권원이 필요하지 않습니다.
그러나 강제경매는 따로 담보를 설정하지 않았기에 담보권이 없습니다. 그렇기에 법원에서 인정하는 집행권원을 부여받아야만 경매를 진행할 수 있습니다.
* 여기서 이야기하는 집행권원이란, 국가의 강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서를 말합니다. 집행권원에는 집행력 있는 판결, 지급명령 정본, 화해조서 정본 등이 있습니다. (민사집행법 제24조 및 제56조)
- 공신력의 차이
임의경매의 경우, 경매에서 C라는 물건에 대해 낙찰받아 낙찰자의 소유권으로 인정되었더라도 경매개시 결정 이전에 (근) 저당권과 같은 담보의 담보권이 부존재 하거나 무효 또는 소멸된 경우, 낙찰자의 소유권도 무효됩니다. 이 때문에 임의경매가 공신력이 떨어진다고 평가받곤 합니다.
그러나 강제경매는 경매개시 결정 이전에 담보권의 부존재, 무효, 소멸이 있었더라도 강제경매 절차가 제대로 이뤄지고 낙찰받았다면 경락인의 소유권이 인정됩니다. 그래서 소유권을 빼앗길 위험이 임의경매보다 훨씬 적습니다. 그래서 공신력 측면에서는 강제경매가 안전합니다.
- 집행정지 신청 차이
임의경매와 강제경매 모두 집행정지 신청이 가능합니다. 이를 위해서는 명확한 근거와 이유가 뒷받침되어야 합니다.
임의경매 집행정지를 하기 위해서는 채무부존재, 무효, 소멸되었다는 증거와 함께 이의신청을 하면 됩니다. 또한, 담보 자체가 존재하지 않는다는 담보 부존재를 증명할 수 있는 서류들을 제출함으로써 경매를 정지시킬 수 있습니다.
담보권 부존재를 증명할 수 있는 서류들로는 담보권 실행을 일시 정지하도록 하는 재판 정본 서류 또는 담보권이 없거나 소멸되었다는 확정판결 서류 등이 있습니다.
강제경매 집행정지 신청을 위해서는 채권자와의 합의 또는 화해 조서를 제출하는 방법이 있습니다. 그러나 집행정지 소송과 강제경매는 별개이기에 강제경매가 시작되었다면 그 경매 자체를 정지시키는 것은 쉬운 일이 아닙니다.
그래서 경매를 정지시키는 데 있어서는 임의경매가 보다 수월한 측면이 있습니다.
이 외에 임의경매와 강제경매의 절차는 '경매 신청 - 경매개시 결정(법원) - 배당요구의 종기 및 개시, 공고 - 매각 실시 및 결정 - 매각대금 납부 - 소유권 이전등기, 부동산 인도명령 - 배당절차'로 전체적인 흐름은 동일합니다. 또한 경매 신청 방법도 동일합니다.
주의할 점은 경매에서 정말 중요한 부분인 소유권 부분에서의 차이점을 꼭 참고하여 추후 소유권 분쟁이 일어나지 않도록 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
이렇게 임의경매와 강제경매의 차이점에 대해 정리해 보았습니다. 둘의 뜻과 차이점은 무엇인지 알고 경매에 참여한다면 보다 안전한 투자를 하실 수 있을 것이라고 생각합니다.
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