LTV와 DTI 개념 간단 정리 - 부동산 공부

LTV 와 DTI

부동산 관련 뉴스를 보면 항상 빠지지 않고 등장하는 단어가 바로 "LTV와 DTI"입니다. 부동산에 관심은 있지만 LTV와 DTI를 모른다면 무조건 알아야 합니다. 두 가지를 알고 있어야 나중에 부동산을 매매할 때 은행에서 얼마를 빌릴 수 있는지 알 수 있기 때문입니다.

그럼 제대로 알아볼까요??

-목차-

LTV와 DTI 개념

- LTV (Loan To Value ratio)

- DTI (Dept To Income)

 

I LTV & DTI 개념

 

우리는 집을 살 때 은행의 도움 없이 자신이 보유한 현찰로만 부동산을 사는 사람은 이 세상에 극히 드뭅니다. 큰 돈이 오가기 때문이기도 하지만, 은행에서 돈을 빌려 잘 활용만 한다면, 한 채 살 돈으로 두 채를 살 수 있기 때문입니다.

 

그러나 집을 산다고 하면, 은행에서 돈을 빌려주는 금액이 딱 정해져 있는 것이 아닌, 지역에 따라, 집 가치에 따라, 나의 경제적 능력에 따라, 직장에 따라 빌릴 수 있는 금액이 달라집니다.

 

더 자세히 알아보겠습니다.

 

II LTV - Loan To Value ratio II

 

• 투기과열지구 LTV 비율 : 40% 
• 조정대상지역 : 50% 
• 조정대상지역 외 수도권  : 70% 
• 모두 무주택자 기준 LTV입니다.

부동산 용어 하면 빠질 수 없는 단어 LTV는 주택담보인정비율을 뜻합니다. 

 

즉, A라는 집을 사기 위해 A집을 담보로 은행에서 돈을 빌리려 합니다. 이때, LTV가 몇% 인지에 따라 얼마를 빌릴 수 있는지 알 수 있습니다.

 

쉽게 1억짜리 집을 예로 들어보면, 1억짜리 집을 사려고 하는데, 내 수중에 1억이 없어 은행에서 돈을 빌리려고 하는 상황입니다. 그럼 은행에서 이 집의 가치를 평가하고 얼마까지 가능한지 알려줍니다. 

 

만약 A라는 집의 LTV가 60% 일 경우, 6천만 원을 빌릴 수 있게 됩니다. 그럼 내 돈 4천과 은행에서 빌린 6천으로 이 집을 살 수 있습니다.

 

이해가 되셨나요??

 

그러나 지역에 따라 LTV 비율이 모두 다릅니다. 무리한 융자로 가계 빚이 늘어나 은행 이자를 갚지 못하는 사람이 많아지면 은행이 부도나게 되고, 은행이 부도나면 나라 경제가 무너지기 때문입니다.

 

해서, 정부에서는 지역에 따라 LTV 비율을 설정하여 규제하고 있습니다. 자신의 경제 능력을 벗어나 과도한 금액을 은행에서 빌려 부동산 투자를 하는 것만큼 위험한 것이 없으니, 정부에서 규제하는 겁니다.

 

※ 추가 TIP 

: 은행에서 돈을 빌릴 때, 아파트의 경우엔 아파트 가치가 딱 정해져 있지만, 빌라는 그 가치가 딱 정해져 있지 않습니다.

 

해서, 빌라를 매매할 때는 은행에서 해당 빌라의 가치를 산정하는데 시간이 며칠 걸립니다. 

 

해서, 빌라를 사고자 하신다면, 미리미리 해당 빌라에 대한 LTV가 몇 %인지 은행에서 상담하시는 것이 좋습니다.

II DTI - Debt To Income II

 

• 투기과열지구 DTI 비율 : 40% 
• 조정대상지역 : 50% 
• 조정대상지역 외 수도권 : 60% 
• 모두 무주택자 기준 DTI입니다.

 

DTI는 총부채상환비율을 뜻합니다. 다시 말해, 나의 총 연소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율입니다.

 

예를 들어, 내 연봉이 3천만 원인데, 여기서 은행에서 빌린 원금과 이자가 내 연봉의 몇 %를 차지하는지의 비율입니다. 즉, 내 경제적 능력을 넘어선 과도한 융자를 받지 못하게끔 하는 제도입니다.

 

만약 내 연봉이 3천만 원이고 DTI가 60%라면, 원리금이 18,000,000만 원을 넘지 않는 선에서 은행 돈을 빌릴 수 있습니다. (30,000,000 x 60% = 18,000,000)

 

즉, DTI가 낮으면 더 많은 돈을 빌릴 수 있으며, 높으면 보다 적은 금액의 돈을 빌릴 수 있게 됩니다.

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LTV와 DTI에 대해 알아보았습니다. 현재 집값 안정을 위해 은행 융자를 무리하게 받는 것을 규제하고 있습니다. 그래서 현시점에서 부동산 투자를 하려면 이 두 가지 부동산 용어에 대해 정확히 알아보고 투자를 진행하셔야 합니다.

 

LTV와 DTI와 같은 부동산 규제가 꼭 나쁜 것만은 아닙니다. 영화 '빅쇼트'에서 나온 것처럼 미국 서브프라임 모기지 사태를 보면 과도한 은행 융자는 한 나라의 경제를 순식간에 무너뜨릴 수 있습니다. 그러니 항상 처음부터 너무 무리한 돈을 빌려 큰 부동산에 투자하시기보다는, 최소한 작게 작게 시작하여 배워가며 늘려가시는 투자 방법을 권해드립니다.