계약갱신청구권 행사 방법, 거부, 거절 사유

 

계약갱신청구권

2020년 시행된 임대차 보호 3 법에서 보장하는 임차인의 권리 중에는 계약갱신 청구권이 있습니다. 임차인의 거주 안정과 보호를 위해 전월세 계약을 한 번 더 연장할 수 있는 권리가 바로 계약갱신 청구권입니다. 해당 권리의 뜻과 행사 방법, 그리고 거부 및 거절 사유에 대해 알아보겠습니다.

-목차-

1. 계약갱신 청구권이란?

2. 권리 행사 방법

3. 집주인의 거부 및 거절 사유

계약갱신 청구권이란?

 

계약갱신 청구권이란 2020년 시행된 임대차 3 법 중 하나로 임차인이 보호받을 수 있는 권리입니다. 특별한 사유가 없는 경우에는 2년마다 새 집을 구하며 이사하면서 사는 것은 정말 힘든 일입니다. 그때마다 이사 비용도 발생하게 되죠. 

 

이렇게 거주의 안정성이 떨어지는 임차인의 거주 안정을 위해 마련된 방안이 계약갱신 청구권입니다. 쉽게 재계약을 요청할 수 있는 권리라고 생각하시면 됩니다. 2년 계약기간이 만료되는데 이 집에서 더 살고 싶을 경우, 집주인에게 계약갱신 청구 요청을 하면 2년을 더 거주할 수 있는 권리입니다.

※ 추가 Tip

묵시적 계약 연장이라는 것이 있습니다. 이는 임대 계약 기간이 만료되었으나 집주인과 세입자 모두 아무 얘기 없이 그대로 거주를 계속한다면 이는 묵시적 계약 연장에 해당됩니다. 이는 집주인과 임차인이 암묵적으로 계약 연장에 동의했다고 봅니다.

 

그렇기 때문에, 묵시적 계약 연장이 진행됐다면, 첫 임대 계약 2년 + 묵시적 계약 연장 2년 + 계약갱신 청구 2년으로 총 6년을 거주할 수 있게 됩니다.

 

권리 행사 방법

 

계약갱신청구권을 행사하는 방법이 딱 정해져 있는 것은 아닙니다. 다만, 증거로 남을 수 있게끔 문자나 카톡으로 기록을 남겨두는 것이 좋습니다. 

 

단순히 전화로만 했을 경우, 남는 기록이 없으므로 추후 분쟁이 발생했을 때는 곤란한 상황이 생길 수도 있습니다. 그러므로 꼭 문자나 카톡과 같은 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.

 

이와 더불어, 재계약 청구를 하게 되면 계약서를 새로 작성해야 하나 고민하는 분들이 있습니다. 이 부분 역시 정해진 것이 아니므로 새로 작성해도 되고 안 해도 됩니다. 집주인(임대인) 세입자(임차인) 간에 합의만 있다면 어떤 방법으로든 상관없습니다. 

 

그러나 계약서를 다시 쓰는 것이 아무래도 법적으로는 더 안전합니다. 또한 재계약을 했지만 보증금이 인상된 경우에는 꼭 계약서를 다시 작성하는 것이 좋습니다. 보증금이 인상되었는데 계약서를 작성하지 않고 넘어갈 경우, 차후 보증금을 돌려받는 과정에서 인상된 보증금을 보호받지 못할 수 있습니다. 

 

• 권리 행사 방법은 정해져 있지 않다. 그러나 문자나 카톡과 같은 기록을 남겨야 한다.
• 재계약할 때 계약서를 새로 써도, 쓰지 않아도 좋다. 그러나 보증금이 인상된 경우에는 계약서를 새로 써야 한다.
• 임대 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지는 집주인에게 갱신 청구를 해야 한다.

 

집주인의 거부 및 거절 사유

 

계약갱신청구권이 임차인을 보호하는 법은 맞습니다만, 무조건적인 것은 아닙니다. 임대 계약 2년이 거의 다 되어갈 때쯤 집주인에게 계약 갱신을 요청했지만, 합당한 이유가 있다면 집주인은 재계약을 거부할 수 있습니다.

 

계약갱신청구권을 거절할 수 있는 합당한 이유는 법에 명시되어 있습니다. 

1. 임차인이 2개월 치의 금액을 연체한 경우
2. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 임대인과 임차인이 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우(재임대 또는 에어비앤비)
5. 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 직접 실거주하려는 경우(직계존속 및 직계비속 모두 포함)
8. 건물 노후 및 훼손으로 인해 안전사고가 우려되는 경우

 

위와 같은 8가지 이유로 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 그러나 5번에 해당하는 주택을 파손한 경우는 법적으로 너무 포괄적인 내용이므로 많은 논란이 있다고 합니다. 정확한 범위를 명시하지 않았기 때문에 분쟁 우려가 있습니다. 

 

이런 부분을 보면 추후 수정할 점이 보이기는 하지만, 임대차 3 법은 임차인의 권리 보호를 위한 법안으로서, 임차인이 당당히 요구할 수 있는 권리입니다. 그러나 8가지 사유로 거절될 수 있으니 이 점 참고하는 것이 좋습니다.