공시지가와 실거래가 뜻과 차이 - 부린이 공부

공시지가와 실거래가

공시지가와 실거래가는 우리가 일상생활에서 자주 들을 수 있는 말입니다. 그러나 부동산에 관심이 있거나 소유하고 있는 사람이 아니라면 정확한 뜻과 차이를 모르는 분들도 많이 있습니다. 부동산 거래 또는 관련 세금을 계산할 때, 이 둘의 뜻과 차이점을 명확히 알고 있어야 합니다.

-목차-

공시지가와 실거래가

- 공시지가란?

- 실거래가란?

- 공시지가와 실거래가 차이

공시지가와 실거래가

공시지가란?

 

공시지가란 국토교통부 장관이 조사평가를 통해 토지 면적 당 공시한 가격을 의미합니다. 이는 건축물이 아닌 온전히 토지에 대한 가격만을 공시하는 것입니다. 이 개념이 만들어진 이유는 합리적이고 일관성 있는 토지 가격 정보체계를 세우기 위해서입니다. 

 

공시지가 조사 기준일은 매년 1월 1일입니다. 그러나 2000년 이후부터는 거래가 거의 없고 땅 값이 안정적인 곳은 2-3년을 주기로 공시합니다.

 

공시지가는 표준 공시지가와 개별 공시지가로 나뉩니다. 

• 표준 공시지가 - 전국 토지 총 2700만 필지 중에서 대표 50만 필지의 토지 가격.
• 개별 공시지가 - 주변 표준지를 기준으로 산정한 단위 면적 당 토지 가격.

일반적으로 표준 공시지가는 개별 공시지가를 산정할 때와 토지 보상금을 산정할 때 활용됩니다. 

 

실거래가란?

 

실거래가란 실제 거래된 가격입니다. 즉, A아파트를 5억에 구매했다면, 실거래가는 5억이 되는 것입니다. 이는 시장 가격이라고 생각하면 쉽습니다. 매도인과 매수인이 서로 합의한 시장 가격을 의미합니다. 

 

실거래가는 부동산 경기에 따라 시시각각 변동됩니다. 그렇기 때문에 공시지가와는 당연히 차이가 있을 수밖에 없습니다.

공시지가와 실거래가 차이

 

공시지가와 실거래가의 뜻을 모두 이해했다면 그 차이가 무엇인지는 자연스레 알게 됩니다. 공시지가는 토지 가격만을 산정하여 공시한 가격이고, 실거래가는 토지와 더불어 건축물의 가격까지 포함합니다.

 

또한, 실거래가는 시장 가격이기 때문에 수요와 공급에 따라 계속해서 값이 변합니다. 그에 비해 공시지가는 매년 1월마다 산정되기 때문에 한 번 산정되면 1년 간은 가격 변동이 없습니다. 

 

과거에는 공시지가와 실거래가의 차이가 컸습니다. 이에 대한 논란도 항상 따라다녔습니다. 그 이유는 각종 규제와 세금을 부과할 때 공시지가를 기준으로 하기 때문입니다. 

종합부동산세를 예로 들겠습니다. 종부세 부과 대상 기준은 공시가 9억 원 이상의 주택을 보유하고 있을 때 해당됩니다. 이 말은 토지 가격만 9억 이상일 때입니다. 공시지가인 토지 가격만 9억 이상이 되려면 실제 실거래가는 12억-13억을 상회하는 부동산을 지니고 있어야 합니다.

 

그래서 과거에 공시지가가 실거래가의 40% 정도일 때에는 정말 많은 부동산을 소유해도 많은 세금을 내지 않아도 되는 때가 있었습니다. 

 

그러나 현재는 공시지가를 많이 끌어올려서 실거래가의 80% 수준까지 올라와 있습니다. 그래서 실제 높은 가격의 부동산을 소유한 사람들에게 합당한 세금을 부과할 수 있게 되었습니다. 앞으로는 실거래가의 최대 90%까지 올라갈 것입니다.