기부채납이란 뜻, 절차, 가이드라인, 하는 이유 - 부동산

기부채납이란-총정리

기부채납이란 단어는 재개발, 재건축 등과 관련하여 자주 듣는 단어입니다. 다만, 들어만 봤지 기부채납 뜻과 절차, 그리고 가이드라인, 하는 이유 등에 대해서는 제대로 알아보지 않은 경우가 종종 있습니다. 재건축, 재개발 지역에 투자하려면 알아두어야 할 개념입니다.

-목차-

기부채납

- 뜻

- 절차

- 가이드라인(운영기준)

- 하는 이유

I 기부채납

 

뜻

기부채납이란 재건축 또는 재개발을 할 때 일정 부분의 토지를 공공시설 부지로 사용할 수 있게끔 지자체에 무상으로 제공하는 것을 이야기합니다. 이를 통해 건폐율과 용적률 상향 조건과 같은 인센티브를 받습니다.

 

여기서 이야기하는 공공시설로는 도로, 공원, 상하수도, 공용시설 등이 해당됩니다.

 

절차

기부채납 절차는 일반적으로 공공시설의 기부채납이 필요할 경우 건설사 등 사업 주체가 해당 부지의 토지 소유권 이전 등기를 완료한 후, 사용승인을 신청하면 되었습니다. 

 

그러나 이 과정에서 건설을 모두 마쳤으나 사용승인 이전에 기부채납에 해당되는 토지 소유권 이전 등기를 해야 하기 때문에 그에 따른 비용과 시간이 많이 소요되는 불편한 점도 존재합니다.

 

 기부채납 등기 절차는 아래와 같습니다. 이때 등기 원인은 증여로 해당되며 취득세는 감면 받을 수 있습니다.

- 기부채납약정서, 즉 증여 계약서 작성

- 지자체 장의 직인

- 기부채납약정서 검인

가이드라인 (운영기준)

과거에는 기부채납에 대한 가이드라인은 따로 정해진 것이 없었습니다. 그러나 지자체의 무리한 기부채납 요구가 이뤄지다 보니 국토부에서 기부채납에 대한 가이드라인(운영기준)을 마련했습니다.

 

현재는 2017년 8월 8일부로 시행되고 있는 기부채납 가이드라인에 대해 간략적으로나마 정리해 보았습니다.

 

※ 적용대상

민간택지의 사업계획의 승인을 얻은 주택건설사업에 적용한다.

 

※ 원칙

1. 공공성을 확보하고 원활한 주택건설사업을 저해하지 않는 적정한 수준에서 이뤄지도록 한다.
2. 기부채납 부담 수준의 결정 시기를 명확히 하여 건설 사업의 예측 가능성을 극대화한다.
3. 승인권자는 건폐율 및 용적률 보상안을 통해 건설업자가 자발적으로 주거환경 조성에 기여할 수 있도록 유도한다.

 

※ 부담수준

기본적으로 기부채납 부담 수준은 사업부지 면적의 8% 범위 내로 한다. 그러나 에너지 효율등급을 받거나 제로 에너지 건축물 인증을 받을 경우에는 아래 표와 같은 기부채납 부담 수준을 경감해준다.

구분	에너지효율인증 1등급	에너지효율인증 2등급
녹색건축 인증 - 최우수 등급	10%	7%
녹색건축 인증 - 우수 등급	7%	5%
제로에너지건축물	최대 15%

하는 이유

재건축 및 재개발을 할 때 기부채납 비율이 높으면 당연히 건물을 지을 수 있는 토지 면적이 줄어듭니다. 이러한 이유로 건설사와 주민 입장에서는 기부채납을 하고 싶어 하지 않습니다. 그럼에도 기부채납을 하는 이유는 무엇일까요??

 

첫 번째는 건설 허가를 받기 위해서입니다. 기부채납을 하지 않으면 당연히 지자체에서 재건축 또는 재개발 허가를 내주지 않습니다. 또한, 건설 승인이 늦어지면 늦어질수록 비용과 시간이 낭비되며 그에 따른 대출 비용도 증가합니다. 그렇기 때문에 사업자는 기부채납을 감수하고 보다 빠른 건설 허가를 받는 쪽을 택하는 겁니다.

 

두 번째는 건폐율 및 용적률 상향 인센티브 때문입니다. 건설사와 주민 입장에서 건폐율과 용적률은 정해져 있는데 기부채납만 한다면 지자체에 대한 반발이 심할 수밖에 없습니다. 활용할 수 있는 토지가 줄어들고 그만큼 투자 수익을 얻지 못하게 되기 때문입니다.

 

그렇기 때문에 지자체에서는 기부채납을 하면 건폐율과 용적률을 상향시켜주는 인센티브를 제공하고 있습니다. 이를 통해 기부채납으로 인해 줄어든 투자 수익을 조금이라도 보완해주기 위한 지자체의 보상안입니다.