빌라 재건축 연한 및 조건, 절차 총정리

빌라 재건축 연한, 조건 및 절차

도심에 갈수록 노후된 빌라들이 많아지고 있습니다. 이에 따라 빌라의 재건축 또는 재개발을 기대하고 투자하시는 분들이 많아지고 있다고 합니다. 그럼 빌라의 재건축 연한과 조건은 무엇인지, 그리고 절차는 어떻게 되는지 알고 있다면 보다 안전한 투자가 가능합니다.

 

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빌라 재건축

- 재건축 연한과 조건

- 재건축 절차

# 빌라 재건축

 

재건축 연한과 조건

각 지역의 동네마다 지은지 오래되어 노후된 빌라들을 쉽게 볼 수 있습니다. 벽에 금이 가고 바닥이 갈라져 있고, 천장에서 물이 새는 등의 심한 노후화가 진행된 빌라들이 많습니다. 

 

이렇게 노후된 빌라를 재건축 하기 위한 최소한의 연한과 조건들이 있습니다. 다만, 빌라의 연한 만 만족했다고 재건축을 바로 시행할 수 있는 것은 아닙니다. 말 그대로 기본 조건이 빌라의 연식이 될 뿐입니다. 

 

• 재건축 연한 : 빌라의 재건축 연한을 보자면 다세대 주택과 다가구 주택으로 각각 알아봐야 합니다. 다세대 주택은 30년 이상, 다가구 주택은 20년 이상이 된 빌라여야만 재건축 연한에 만족합니다.

 

빌라의 연식이 오래되어 재건축을 위한 연한 조건에 부합했다면 다음은 재건축 조건을 알아봐야 합니다.

• 재건축 조건 : 건물의 3분의 2이상, 연면적 60% 이상의 건물이 노후된 건물이어야 합니다. 또한, 재건축을 위해 각 조건을 점수로 환산하여 정비구역으로 승인이 됩니다. 노후도 30% 주거환경 비중 40% 및 안정성 비중 20%가 있습니다.

 

위의 조건을 만족한다면 구청이나 시청에서 정비구역으로 지정하여 재건축 진행이 가능합니다. 이렇게 지자체의 승인으로 진행되는 재건축 방법이 있는 반면, 빌라의 주민들끼리 자체적으로 재건축 사업을 진행할 수 있습니다. 

 

주민들끼리 자체적으로 진행한다면 첫 번째로 빌라 주민 절반 이상의 동의를 받아야 합니다. 절반 이상의 동의를 받았다면 구청이나 시청에 방문하여 추진위원회 설립 신청을 하고 이후에 조합 설립을 하여 재건축을 진행하면 됩니다.

 

재건축 절차

 

재건축 절차는 크게 4가지 단계로 나뉩니다. 

1. 사업 준비 단계 : 재건축의 전반적인 계획을 수립하는 단계
2. 사업 시행 단계 : 시공사를 선정하고 준비 단계에서 수립했던 계획을 진행하는 단계
3. 관리처분 계획 단계 : 분양금 또는 분양권 금액을 설정하는 단계
4. 공사 완료 단계 : 준공 후 이전 고시하여 청산하는 단계

 

위의 4가지 절차는 재건축을 지자체에서 주관을 하는 경우나 주민들끼리 동의하여 자체적으로 진행하는 경우나 동일합니다. 그러나 주민들 자체적으로 진행할 경우 주의해야 할 사항들이 있습니다.

1. 주민들의 동의를 바탕으로 사업이 진행되어야 합니다.
2. 해당 토지의 용도지역에 따른 건폐율과 용적률을 알아봐야 합니다. 주차장 법까지 모두 검토하여 계산한다면 대략적인 가구 수가 계산됩니다.
3. 사업 계획을 수립해야 합니다. 예상되는 사업비를 분석하여 재건축에 소요되는 총비용과 이주비, 보증금 등 가구별로 꼼꼼하게 체크해야만 나중에 주민들 간의 불화가 일어나지 않습니다.
4. 설계 회사 및 시공사 등의 여러 재건축에 필요한 회사를 선정해야 하는데, 빌라 재건축은 규모가 작기 때문에 작은 규모의 사업자들이 참가하게 됩니다. 그렇기에 회사의 신뢰도와 과거 실적 등을 모두 확인하여 신중히 선정해야 합니다.
5. 위 사항들이 모두 검토되었다면, 재건축으로 인해 빌라의 가구 수가 늘어나는지 아니면 주민 수 그대로 지어지는지 파악해야 합니다. 만약 재건축으로 가구 수가 늘어난다면 일반 분양을 진행해야 합니다.
6. 일반 분양으로 얻은 개발 이익은 사업비로 충당하며 남는 이익이 있다면 가구 별로 1/N 하는 것이 좋습니다
7. 마지막으로 추가 분담금을 계산해야 합니다. 추가 분담금을 계산할 때는 각 가구마다 소유한 대지권 비율이 같다고 할지라도 층 수에 따라 집의 가치가 다르므로 이를 어떻게 산정할 것인지 논의를 거쳐야 합니다.

 

재건축을 통해 집 값이 상승하여 좋지만 그 과정 속에서 꼼꼼히 놓치지 않고 따져보아야 할 것들이 많습니다. 항상 조심히 투자하고 신중히 진행해야 나중에 일어날 위험을 대비할 수 있습니다.