대항력 있는 임차인과 대항력 없는 임차인 - 부동산 경매

 

대항력 있는 임차인과 없는 임차인

대항력이라는 단어는 부동산 경매와 밀접한 연관이 있습니다. 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어갔을 경우, 내가 대항력이 있는 임차인인지 아니면 대항력이 없는 임차인인지에 따라 나의 전세 보증금과 계약 기간을 보장받을 수도 있고 보장받지 못할 수도 있습니다.

 

본인이 대항력이 없는 임차인이라면 집에 거주할 수 있는 계약기간과 전세 보증금 모두 놓치는 안타까운 일이 발생하게 됩니다. 그러니 대항력이 있는 임차인이 되어 소중한 전세 보증금과 계약기간을 모두 지켜야 합니다.

 

-목차-

대항력을 갖추기 위한 조건

대항력 있는 임차인일 경우

대항력 없는 임차인일 경우

글을 마치며

대항력을 갖추기 위한 조건

 

대항력을 갖추기 위해서는 두 가지 조건이 있습니다. 하나는 "전입신고"와 다른 하나는 "확정일자"입니다. 전입신고와 확정일자에 대해서는 많이 들어보셨을 겁니다. 즉, 임차인 대항력 요건은 전입신고와 확정일자가 됩니다.

• 전입신고 : 대항력을 갖추기 위한 조건이며 이를 통해 최우선 변제권을 가질 수 있다.
• 확정일자 : 대항력을 갖추기 위한 두 번째 조건이며 이를 통해 우선 변제권을 가질 수 있다. 전입신고를 하지 않고 확정일자만 받은 경우에는 우선 변제권만 가질 뿐, 최우선 변제권을 가질 수 없다. 

이사를 하면 당연히 해야 하는 걸로 알고 있어서 전입신고와 확정일자를 받지만 하는 이유에 대해 모르는 분들이 많습니다. 전입신고와 확정일자를 받아 놓아야만 대항력이 있는 임차인이 될 수 있기 때문에 하는 것입니다. 

 

대항력이라는 것은 주택임대차 보호법에서 힘이 약한 임차인의 권리를 보호하기 위한 제도입니다. 그렇기 때문에 전세계약이나 월세 계약을 했다면 이사를 하고 바로 동사무소에 방문하여 전입신고와 확정일자를 받아 놓는 것이 좋습니다. 

 

하나의 꿀팁은 확정일자는 부동산 계약을 하자마자 바로 받을 수 있으니 먼저 받아놓으면 나쁠 것이 없습니다. 전입 신고는 이사 후에 바로 진행하면 됩니다.

대항력이란?? - 임차인 필수 권리

대항력 있는 임차인일 경우

 

전입 신고와 확정일자를 받아 놓으면 대항력을 갖출 수 있는 임차인이 될 수 있습니다. 그러면 내가 살고 있는 집이 경매에 넘어가게 되더라도 나의 전세 보증금과 계약 기간을 보전할 수 있게 됩니다. 좀 더 자세하게는 대항력 있는 임차인 뜻은 전입신고가 말소기준 권리보다 빠른 경우가 해당됩니다.

 

이해하면 어렵지 않은 내용이지만 처음 듣는 경우에는 다소 이해가 어려울 수 있으니 이제부터는 천천히 읽으시길 바랍니다. 

 

현재 거주하고 있는 집이 경매로 넘어갔을 경우, 전입신고와 확정일자를 모두 받은 임차인이라도 보증금 전액을 받지 못하는 경우가 있습니다. 이런 경우는 어떤 경우일까요?? 

 

보증금 전액을 지킬 수 있고 없고의 기준은 바로 "말소기준 권리"입니다. 말소기준 권리라는 단어가 생소해서 어렵게 느껴지실 겁니다.

• 말소기준 권리 : 쉽게 이야기해서 소멸 기준으로 모든 권리가 사라지는 기준 권리라는 말입니다. 말소기준 권리로는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류가 해당됩니다. 

이 말소기준 권리에 해당하는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류보다 나의 전입신고 날짜가 하루라도 빠른 경우에만 보증금 전액을 지킬 수 있습니다. 

 

예를 들어보겠습니다. 이 집의 등기사항에 보면 2019년 4월 13일에 근저당권이 설정되어 있습니다. 이때 나의 전입신고가 2019년 7월 10일보다 빠른 2019년 2월 20일이라면 보증금 전액을 보전받을 수 있게 됩니다. 그러나 전입신고가 2019년 7월 10일보다 늦을 경우에는 보증금을 보전받을 수 없게 됩니다.

보증금 전액을 보전 받을 수 있는 경우
전입신고 날짜	2019년 2월 20일
근저당권 설정 날짜	2019년 7월 10일

 

보증금 전액을 보전 받을 수 없는 경우 (최우선 변제권으로 보증금 일부만 수령 가능 - 아래 설명 참고)
전입신고 날짜	2020년 1월 2일
근저당권 설정 날짜	2019년 7월 10일

 

근저당권 설정 날짜가 나의 전입신고보다 빠른 경우에는 보증금을 돌려받지 못한다면 전입신고와 확정일자를 받을 이유가 없지 않을까요?? 그러나 꼭 두 가지 모두 해놓으셔야 합니다. 그 이유는 바로 "최우선변제권"때문입니다.

 

우선변제권과 최우선변제권에 관련된 자세한 내용은 따로 포스팅하도록 하겠습니다. 여기서는 간단하게 최우선변제권에 대해서만 짚고 넘어가겠습니다. 

 

최우선변제권은 주택임대차 보호법에서 보호하고 있는 임차인의 권리입니다. 즉, 전입신고가 늦었다고 보증금 전부 받지 못하면 힘이 약한 임차인은 힘들게 모은 전세금을 모두 잃게 됩니다.

 

이럴 때, 전입신고를 해서 최우선변제권이 있다면 전입신고 날짜가 근저당권 설정 날짜(말소기준 권리 날짜) 보다 늦더라도 보증금의 일부라도 보전받을 수 있게 됩니다. 그래서 전입신고를 해서 되어 최우선변제권을 가지고 있어야 조금이라도 보증금을 지킬 수 있습니다.

• 최우선변제권 : 경매 낙찰금에서 다른 어떤 채권자들보다도 최우선적으로 보증금 일부를 돌려받을 수 있는 권리.

 

대항력 없는 임차인일 경우

 

대항력 없는 임차인은 어떤 임차인일까요?? 위에서 설명한 것과 이어지는 내용입니다. 위에서 말한 말소기준 권리(소멸 기준) 권리보다 나의 전입신고와 확정일자가 늦으면 대항력이 없는 임차인이 됩니다. 

 

그래서 전입신고와 확정일자를 모두 받았다고 해서 모두가 대항력이 있는 임차인이 될 수는 없습니다. 반드시 전입신고가 말소기준 권리보다 빨라야 하며 그보다 늦는다면 대항력 없는 임차인이 되는 겁니다.

 

내가 이사할 집의 등기사항을 보면 이미 먼저 (근) 저당권 또는 (가) 압류가 잡혀 있다면 나는 어떤 경우에서도 대항력을 갖춘 임차인이 될 수 없습니다. 이 경우에는 전입신고를 꼭 해서 대항력은 없지만 최우선변제권은 있는 임차인이 되어야 합니다.

 

위에서 말한 것과 같이, 대항력이 없기 때문에 보증금 전액을 보전받을 수는 없지만, 최우선변제권을 가지고 있음으로써 보증금 일부를 지킬 수 있게 됩니다. 아래 표를 보고 예를 들어보겠습니다.

전입신고 날짜	2020년 6월 2일
저당권 설정 날짜	2020년 6월 2일

 

위 표의 예를 보면 나의 전입신고 날짜와 저당권 설정 날짜가 동일합니다. 이때는 나는 대항력 있는 임차인일까요?? 아닙니다. 날짜가 동일하면 나는 대항력 없는 임차인이 됩니다.

전입신고 효력은 다음날 00시 기준으로 발생하고, 말소기준 권리에 해당하는 권리들은 당일에 효력이 발생하기 때문에 전입신고 날짜가 같더라도 효력은 다음날 00시에 발생하므로 대항력이 없는 임차인이 됩니다.

 

그럼 이때는 내가 최소한 챙길 수 있는 권리는 최우선변제권이 됩니다. 최우선변제권을 통해 보증금 일부를 받고 나머지 금액은 확정일자를 통해 얻은 우선변제권을 통해 보전받을 수 있게 됩니다.

 

최우선변제권과 우선변제권의 뜻과 차이에 대해서는 다음 포스팅에서 설명하도록 하겠습니다.

 

글을 마치며

 

가장 좋은 것은 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어가지 않는 것입니다. 그러나 혹시 모를 상황에 대비하기 위해 전입신고와 확정일자를 받아두는 겁니다. 

 

애초에 집이 경매로 넘어가는 위험을 없애는 방법은 집 계약을 하기 전에 해당 집의 등기사항을 확인해야 합니다. 이 집의 주인이 얼마의 융자를 가지고 집을 소유하고 있는지를 확인해야 합니다.

 

만약 집값이 2억 원인데 집주인의 융자가 1억 8천만 원이라면, 실제로 집주인은 본인 돈 2천만 원으로 이 집을 소유하고 있는 것입니다. 이런 경우에는 이 집이 나중에 경매로 넘어갈 위험이 굉장히 큽니다. 집주인의 상환능력이 부족할 수 있기 때문입니다. 

 

그렇기 때문에 항상 집 계약을 하기 전에 꼼꼼히 확인해야 하며 대항력이 있는 임차인이지, 또는 대항력이 없는 임차인인지 미리 인지하고 계약하는 것이 좋습니다. 그 후에는 전입신고와 확정일자를 하루라도 빨리 받아놓는 것이 좋습니다. 

 

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