깡통전세와 보증금 돌려받기 Top 5

깡통전세와 보증금 돌려받는 방법 5가지

최근 가파른 금리 상승과 인플레이션으로 인해 자산 시장의 자금들이 속속 빠져나가고 있습니다. 이와 함께 부동산 시장이 하락기를 맞이하고 있는데요. 전체적인 수요가 줄고 집값이 하락하면서 깡통전세로 인한 보증금 사기가 늘고 있습니다. 그럼 보증금 돌려받는 방법에 대해 알아보겠습니다.

전세 보증금을 지키는 방법 5가지를 소개해드리도록 하겠습니다. 그러나 이 전세금을 지키기 위해서는 언제나 계약 전에 관련된 지식들과 사기 사례를 모두 알아본 후, 계약하는 것이 중요하다는 사실 잊지 않아야 합니다.

 

-목차-

1. 깡통전세란?

2. 전세 보증금 지키는 5가지 방법

 

# 깡통전세 & 보증금 돌려받기

 

1. 깡통전세란?

깡통전세란 무슨 말일까요? 일명 역전세라고도 하는 이 말은 주택의 매매가보다 전세가가 더 높은 것을 이야기합니다. 즉, 내가 알아보고 결정한 주택의 전세는 1억인데 집값은 8천만 원인 경우입니다. 집의 시세보다 오히려 전세가가 더 비싼 경우죠.

 

이렇게 계약 전에 이미 역전세가 일어난 주택이 있는 반면, 이미 세 들어 살고 있는 상황에서 계약 기간이 아직 남아있는데 집값이 하락해서 결국 나의 전세 보증금보다 집값이 싸지는 경우도 깡통전세(역전세)에 해당됩니다. 이로 인해, 집주인이 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

상스하고 있는 전세가율 - 뉴시스

그나마 다음 세입자가 바로 구해진다면 그 세입자의 보증금으로 내 보증금을 돌려받을 수 있지만, 다음 세입자도 구해지지 않고 집주인도 보증금 상환 능력이 안된다면 정말 난처한 상황이 발생하게 되죠. 그래서 계약 전이라면, 부동산 시세와 전세가율을 살펴보고 계약하는 것이 중요합니다.

 

2. 전세 보증금 지키는 5가지 방법

최근 깡통전세 또는 역전세라는 말과 함께 보증금 지키는 방법, 전세 보증금 사기 등의 기사와 뉴스가 많이 나오고 있습니다. 그 이유는 금리 인상으로 부동산 시장이 조정받고 있고 오히려 하락하면서 매매가가 떨어지고 있기 때문인데요. 이럴 때 나의 전세 보증금을 안전하게 지키는 방법에 대해 숙지하고 있어야 합니다.

 

2-1. 등기부등본 확인하기

소중한 전세 보증금을 지키는 첫 번째 방법은 '등기부등본'을 확인하는 겁니다. 전세 계약을 앞두고 있는 상황에서 계약 도장을 찍기 전에 해당 집의 등기부등본을 확인하는 게 굉장히 중요합니다.

 

등기부등본을 보면, 이 집에 설정된 채무 관계를 볼 수 있으며 채무 금액을 볼 수 있습니다. 이 주택의 가격 또는 가치에 비해 과도한 근저당권이 설정되어 있고 소유자의 채무 상환 능력이 보장되지 않는다면 향후 집이 경매로 넘어갈 확률이 높습니다.

 

집주인이 집을 담보로 큰돈을 빌렸는데 이를 상환하지 않게 되면 집은 경매로 넘어가고 세입자는 어찌할 도리가 없기 때문에 잘 확인해야 합니다.

 

2-2. 매매가 확인하기

깡통전세 사기 위험을 방지할 수 있는 두 번째 방법은 집의 시세(매매가)를 확인하는 겁니다. 아파트라면 그 시세 파악이 훨씬 수월하며 오피스텔도 어렵지 않게 시세를 찾아볼 수 있습니다. 그러나 빌라의 경우에는 신축과 구축, 입지 등에 따라 개별성이 높은 부동산이기 때문에 시세 조사를 조금 더 꼼꼼히 해야 합니다.

 

전세 계약을 하고 싶은 집을 찾았다면 곧바로 시세 조사부터 하여 현재 매매가는 얼마인지와 함께 전세 가격은 얼마인지 확인해야 합니다. 매매가 대비 전세가율이 지나치게 높으면 역전세가 발생할 가능성이 크기 때문에 주택의 매매가를 알아보는 건 필수입니다.

 

2-3. 전입신고 & 확정일자 받기

전세 보증금을 지킬 수 있는 가장 기본적인 방법은 전입신고와 확정일자를 받는 것입니다. 전입신고를 한다면 세입자는 대항력이 생기며 확정일자를 받는다면 우선변제권을 얻게 되기 때문입니다.

 

전입신고를 하고 대항력 그 자체를 얻었다고 해도 선순위 근저당권, 압류 등 다른 채권들에 순위가 밀린다면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 받을 수 없습니다. 세입자의 전입신고 날짜가 그 어떤 권리들보다 빠르면 전세 보증금 전액을 지킬 수 있지만, 그렇지 않다면 사실 전입신고를 했다고 해도 보증금을 돌려받을 수 없습니다.(그래도 전입신고는 필수!)

 

그럴 때를 대비해서 확정일자도 함께 받아놔야 하는 겁니다. 확정일자는 쉽게 말해 돈 받을 순서표를 의미합니다. 세입자의 전입신고 날짜와 확정일자 날짜가 다른 채권들보다 순위가 늦더라도 확정일자를 받아 놔야 합니다.

 

그래야 경매로 집이 넘어가더라도 돈을 받을 가능성이 생기기 때문입니다. 경매가 진행되고 낙찰되면 해당 낙찰금은 채권 순서대로 돈이 지급되기 때문에 세입자의 순서까지 돈이 남는다면 일부라도 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

2-4. 임차권 등기

네 번째 방법은 '임차권 등기'를 하는 겁니다. 전세 계약이 만료되었는데 집주인이 돈을 돌려주지는 않고 급하게 다른 곳으로 이사를 가야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이사를 가게 되면 또 그 집에 들어간 보증금을 지키기 위해 이사 간 집으로 전입신고를 해야 하는데, 그럼 이전 주택의 전입신고는 말소되어 나중에 돈을 돌려받을 수 없게 됩니다.

 

이런 경우를 대비해서 임차권 등기를 해야 합니다. 이사 가기 전에 계약 만료된 집에 임차권 등기를 해놓고 이사한 집에 전입신고를 하면 이전 주택에 대한 나의 전입신고(대항력) 효력을 법적으로 인정받을 수 있기 때문입니다.

 

전입신고는 법적으로 한 집에만 할 수 있기 때문에 다른 집으로 전입신고를 하게 되면 그 권리가 말소되기 때문에 꼭 임차권 등기를 해놔야 합니다. 그래야만 나중에 집이 경매로 넘어가더라도 나의 대항력을 인정받을 수 있습니다.

 

2-5. 전세 보증금 반환 보증(HUG) 가입하기

마지막 다섯 번째 방법은 전세 보증금 반환 보증에 가입하는 방법입니다. 공공기관에서 보증해주는 상품이기 때문에 안전하게 믿고 가입할 수 있습니다.

 

이 전세 보증금 반환 보증에 가입하게 되면 계약 만료 후, 전세금을 돌려받아야 하는데 집주인이 보증금을 주지 않는다면 HUG에서 먼저 세입자에게 보증금에 해당하는 금액을 돌려주고 HUG가 직접 집주인에게 해당 금액을 받아내는 시스템입니다.

전세 보증금 반환 보증 내용 및 보증 대상 금액

 

즉, 중간에서 세입자의 보증금을 지켜주고 추징은 공공기관이 대신해주기 때문에 안심할 수 있는 상품입니다. 단, 전세 보증금 반환 보증에 가입하기 위한 조건이 있고 그 조건에 부합해야만 가입이 가능합니다.

HUG 가입 조건

가입 조건을 보면 가장 기본적인 전입신고와 확정일자를 받아야 하며 계약 기간이 1년 이상이어야 하는 등의 조건들이 있습니다. 해당 조건들을 잘 확인한 후에 가입하는 걸 권장합니다. 더 자세한 내용은 HUG 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

 

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개인적으로는 부동산 하락이 장기적으로 이어질 것으로 봅니다. 이런 상황에서 역전세가 빈번하게 이뤄질 수 있는 시장 상황이 만들어질 수 있습니다. 이런 시기에 내 돈을 지킬 수 있는 방법을 잘 알아놔야 나중에 문제가 발생했을 때 당황하지 않고 대처할 수 있습니다.

 

이런 시기엔 갭 투자자들이 많아지는 시기일 수 있으니 세입자 입장에서는 갭 투자자의 상환 능력을 잘 알아봐야 합니다.

>>>> 갭투자 뜻과 투자 방법 알아보기 <<<<

 

여기까지 깡통전세(역전세)란 무엇인지 그 뜻에 대해 알아보았고 그에 따라 전세 보증금을 돌려받을 수 있는 방법 5가지에 대해 알아봤습니다. 꼼꼼히 체크해서 나중에 소중한 보증금을 잃게 되는 상황을 미리 예방하셨으면 좋겠습니다.

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