대항력이란?? - 임차인 필수 권리

 

대항력이란

대항력이란 무엇일까요?? 우리는 경제적으로 힘이 약한 세입자, 즉 임차인입니다. 전세 또는 월세로 목돈인 보증금을 맡기고 집을 계약해서 살아가고 있습니다. 그러나 이 집이 경매 또는 공매로 소유주가 바뀔 경우, 우리의 보증금과 계약기간이 지켜지지 않을 수 있습니다.

 

이럴 때, 대항력 있는 임차인이라면 경매로 인해 집주인이 바뀌어도 내 보증금은 물론이고 계약 기간까지 보전받을 수 있습니다. 

 

 

-목차-

대항력이란??

- 대항력을 가지기 위한 조건

I 대항력이란??

 

사전적 정의로 대항력이란, 이미 발생하고 있는 법률관계를 제 3자에 대하여 주장할 수 있는 효력입니다. 이는 주택임대차 보호법에서 명시하여 임차인의 권리를 보호해주는 제도입니다. 

 

주택임대차 보호법은 특별법으로서 일반 법보다 상위에 위치한 법이기에 강력한 법입니다.

 

대항력이 있어야만 내가 거주하고 있는 집이 경매나 공매로 집주인이 바뀌어도 당당하게 나의 보증금과 계약 기간 동안 거주할 권리가 있음을 주장할 수 있습니다. 그러나 대항력이 없다면 보증금도 받지 못하고 집에서 나갈 수밖에 없는 안타까운 상황이 발생합니다.

 

대항력을 가지기 위한 조건

 

아무것도 지키지 못하고 쫓겨나지 않으려면 대항력을 가져야 하는데 대항력은 어떻게 해야 가질 수 있을까요? 대항력을 가질 수 있는 조건은 4가지입니다.

• 전입신고와 함께 최우선변제권을 가질 수 있다.
• 확정일자를 받음으로써 우선변제권을 가질 수 있다.
• 해당 집에 점유하고 있어야 한다.
• 위의 전입신고가 말소기준 권리보다 무조건 빨라야 한다. (핵심)

위의 세 가지 조건을 만족하면 대항력을 갖춘 임차인이 되는 것입니다. 그러나 네 번째 항목에서 말하는 것처럼 전입신고 날짜가 말소기준 권리보다 하루라도 빨라야 합니다.

 

말소기준 권리는 소멸 기준을 의미하는 것으로서 말소기준 권리보다 이후에 설정된 모든 권리들은 그대로 소멸하게 됩니다. 그렇기 때문에 보증금과 계약기간을 보전받기 위해서는 말소기준 권리 설정 일자보다 무조건 빨라야 나의 권리가 소멸되지 않습니다. 

• 말소기준권리 : 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 경매개시 결정 등기, 담보가등기, 전세권 등기

 

그래서 "대항력이 있는 임차인이다"라는 말은 "이 임차인의 전입신고가 말소기준 권리보다 빠르다"라는 뜻이 됩니다. 그렇기 때문에 이사하게 되면 무조건 해야 하는 것이 전입신고와 확정일자를 받는 것입니다.

 

간단하게 정리해보자면 아래와 같습니다.

대항력이 있는 임차인의 사례
전입신고	2020년 8월 3일
말소기준권리 中 근저당권 설정	2020년 10월 9일
-> 이때는 전입신고가 근저당 설정 일자보다 빠르므로 임차인은 대항력을 가질 수 있습니다. 따라서 경매로 집 주인이 바뀌어도 나의 보증금 전액을 보장 받을 수 있습니다.

 

대항력이 없는 임차인의 사례
전입신고	2020년 11월 12일
확정일자	2020년 11월 8일
말소기준권리 中 저당권 설정	2019년 3월 17일
-> 이 경우는 전입신고가 저당권 설정일보다 늦으므로 임차인이 대항력을 가질 수 없습니다. 그러나 전입신고를 했기에 최우선변제권을 가질 수 있으며, 확정일자도 받았기 때문에 우선변제권도 함께 받을 수 있습니다.

 

이처럼 대항력이 있어야만 보증금 전액을 돌려받을 수 있으며 대항력이 없다면 그중 일부만 최우선적으로 받을 수 있는 최우선변제권을 갖는 것이 차선책입니다. 그 후, 받지 못한 남은 보증금 금액은 경매 낙찰금에서 배당 신청을 통해 우선변제권으로 추가적으로 회수해야 합니다.

 

그럼에도 보증금 전액을 받지 못했을 때는 이전 집주인에게 소송을 통해 돌려받는 수 밖에는 없습니다.  때문에 나의 전입신고 날짜와 확정일자가 말소기준 권리가 되는 것들보다 늦는다고 해서 할 필요가 없는 것이 아니므로, 늦더라도 꼭 전입신고와 확정일자는 받아 두어야 합니다. 

 

그렇게 해야만 나중에 경매 낙찰 대금에서 일부라도 배당받을 수 있기 때문입니다. 내 소중한 돈을 잃지 않고 지킬 수 있는 방법을 알고 있어야 보호받을 수 있습니다.

 

여기까지 대항력이란 무엇인지, 대항력을 갖추기 위한 조건은 무엇인지, 그리고 대항력이 있는 임차인은 보증금을 보호받을 수 있는지에 대해서 모두 알아보았습니다. 그러나 대항력이 없는 임차인은 어떻게 보증금을 보호받을 수 있는지 보다 정확히 설명해 둔 글이 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

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