재건축 초과이익환수제 계산 방법 및 적용 지역

재건축 초과이익환수제

부동산 재건축 관련하여 알아야 하는 제도가 바로 재건축 초과이익환수제입니다. 이 제도는 지나친 개발 이익을 분배하고 투기 수요를 막기 위해 시행되었습니다. 그럼 초과이익환수제의 개념은 무엇이고 계산 방법은 어떻게 되는지, 그리고 현재 적용되는 지역은 어디인지 알아보겠습니다.

 

 

-목차-

재건축 초과이익 환수제

- 초과이익환수제란?

- 계산 방법

- 적용 지역

- 끝나지 않은 논란

재건축 초과이익 환수제

 

초과이익환수제란?

초과이익환수제란 노후된 건물 등의 재건축을 진행하여 얻은 개발 이익 중 일부를 지방자치단체에서 '개발 부담금'이라는 명목으로 환수하는 제도입니다. 이 제도는 투기 수요를 막고자 2006년 노무현 정부에서 시작되었습니다. 그러나 부동산 시장 침체의 이유로 2013년 ~ 2017년까지 한시적으로 유예되었고 2018년 1월부터 재시행되었습니다. 

 

더 정확히는 재건축 조합원 1인당 평균 개발 이익 3천만 원을 초과하는 금액에 대해 10~50% 세율을 적용합니다. 여기서 이야기하는 개발 이익에는 주변 집값 상승분과 개발 비용을 제외하고 계산하게 됩니다. 아래 계산 방법 내용에서 더 자세히 다뤄보겠습니다.

 

 

계산 방법

재건축 과정에서 발생한 모든 개발 비용과 자연적인 집값 상승분을 제외한 후에 남은 개발 이익이 3천만 원 이하라면 비과세를 적용받을 수 있습니다. 그러나 모든 비용을 제외하고 남은 개발 이익이 4천만 원이라면 1천만 원에 대해서만 초과이익환수제가 적용되어 개발 부담금이 정해집니다.

 

이러한 개발 부담금을 계산하기 위해서는 기준이 되는 시작 시점과 종료 시점이 있습니다. 

• 조합설립추진위원회 승인일자 -> 부과 개시 시점
• 준공일자 -> 부과 종료 시점
• 부과 개시 시점과 부과 종료 시점 기간 사이에 오른 집값은 부동산 자연 상승분으로 포함된다. 이는 주변 집값 상승 폭을 참고한다.

 

그러나 개발 부담금은 누진제 성격을 띠고 있기에 개발 이익이 높으면 높을수록 지자체에 부담해야 되는 금액은 크게 증가하게 됩니다.

• 계산 방법 : [ 준공일 이후 주택 가격 - (부동산 자연 상승분 + 개발 비용(공사비) + 조합 운영비용) ] x 적용 세율

 

 

위의 계산 방법에서 중요한 것은 개발 초과 이익 금액별 구간과 적용 세율입니다. 아래 표를 참고하여 예시를 들어보도록 하겠습니다. 이해를 돕기 위해 임의로 1구간부터 6구간이라는 용어를 사용했습니다.

초과이익 금액	적용 세율
(1구간) 3천만 원 이하	비과세
(2구간) 3천만 원 초과 ~ 5천만 원 이하	초과 금액의 10%
(3구간) 5천만 원 초과 ~ 7천만 원 이하	5천만 원 초과액의  20% + 200만 원(누진제 적용)
(4구간) 7천만 원 초과 ~ 9천만 원 이하	7천만 원 초과액의 30% + 600만 원(누진제 적용)
(5구간) 9천만 원 초과 ~ 1억 1천만 원 이하	9천만 원 초과액의 40% + 1200만 원(누진제 적용)
(6구간) 1억 1천만 원 초과	1억 1천만 원 초과액의 50% + 2000만 원(누진제 적용)

 

위 표를 참고하여 예시를 들어보겠습니다. 공제되는 비용(부동산 자연 상승분 + 개발 비용 + 조합 운영 비용)을 모두 제외한 후, 개발 이익을 기준으로 예를 들어보겠습니다.

• 예시 1 : 개발 이익이 2구간에 해당되는 5천만 원인 경우의 개발 부담금은 2천만 원 x 10% = 200만 원입니다. 
• 예시 2 : 개발 이익이 3구간에 해당되는 6천만 원일 경우, 개발 부담금은 1천만 원 x 20% = 200만 원입니다. 그러나 3구간부터는 누진제가 적용되기 때문에 [2구간]의 비용이 합산됩니다. 결과적으로 개발 이익이 6천만 원이라면 부담해야 하는 개발 부담금은 400만 원입니다. 

 

이렇게 각 구간의 초과 이익에 대해서만 세율이 적용되는 것이 아닌 이전 구간의 비용이 합산되는 누진제가 적용되기 때문에 초과이익환수제 계산을 할 때 이 점을 놓치면 안 됩니다. 이 때문에 애초에 공제되는 비용을 크게 부풀리기 위해 공사 비용을 높이는 등의 부작용 사례가 발생하기도 합니다.

 

적용 지역

초과이익환수제는 2018년 1월부터 재시행되었기 때문에 1월 이후에 관리처분인가를 신청한 재건축 사업에 모두 적용됩니다. 그래서 국토부에서 발표한 당시 상황을 보면 2017년 12월에 관리처분 인가를 신청한 재건축 단지 수가 급증했고 이 시기를 놓친 지역과의 희비가 엇갈리기도 했습니다.

 

현재는 이 제도는 제외되는 지역 없이 전국의 재건축 사업 지역에 모두 일괄 적용되고 있습니다. 단, 재개발과 리모델링은 포함되지 않았습니다.

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끝나지 않은 논란

초과이익환수제는 아직까지도 찬반이 갈리며 위헌 논란이 있는 제도입니다. 개발 부담금이라고도 불리는 이 제도는 사실상 세금이 아니라고 법원에서 인정했습니다. 분담금 성격의 비용이라고 하여 개발 부담금이라고 불리는 것 같습니다.

 

그러나 이 초과이익 환수제의 개발 부담금은 누진제가 적용되며 지자체가 A 지역에서 발생한 개발 부담금을 B 지역에서 사용할 수 있기 때문에 세금 성격이 더 짙다는 주장도 일리가 있습니다. 

 

뿐만 아니라, 개발 부담금이 적게는 몇 천만 원에서 많게는 1억 이상의 금액이 발생하게 되는데 해당 주택을 현금화하는 시점에 부담하는 것이 아닌, 준공 시점에 부담해야 합니다. 현금화하지 않은 상태에서 주택 가치가 상승하여 발생했다고 준공하자마자 부담해야 하는 부분이 문제라며 부당함을 주장하는 분들도 적지 않습니다.

 

이러한 이유로 초과이익환수제에 대한 논란은 지속될 것으로 보이며 앞으로 보완해 나아가는 방향으로 잡히지 않을까 생각됩니다.