대항력 있는/없는 임차인 차이점과 대응 방법

대항력 있는 임차인과 없는 임차인

대항력이라는 단어는 경매에 관심 있는 사람이 아닌 이상 듣기 생소한 단어입니다. 경매에서는 대항력이 있는 임차인이냐 없는 임차인이냐에 따라 리스크가 하늘과 땅만큼 달라집니다. 임차인의 대항력 여부는 등기부등본 열람을 통해 확인이 가능합니다.

 

등기부등본 열람 및 조회하기

 

위 링크의 법원 홈페이지인 인터넷 등기소에서는 경매에 참여하고자 하는 물건의 등기부등본을 열람할 수 있습니다.

 

이를 통해 현재 거주하고 있는 임차인의 대항력 여부를 판단한 후에 경매에 참여한다면 혹시 모를 위험을 예방할 수 있으니 경매 참여 전에 꼭 등기부등본을 열람해 보시기 바랍니다.

 

 

 

-목차-

1. 대항력 있는 임차인

2. 대항력 없는 임차인

3. 꿀팁

 

# 대항력 있는 임차인과 없는 임차인

 

우선 대항력이란, 이미 발생하고 있는 법률관계를 제삼자에게 주장할 수 있는 효력(힘)입니다. 즉, 내가 전세 또는 월세로 살고 있는데 이 집이 경매로 넘어가더라도 대항력이 있다면 낙찰자에게 보증금을 요구하거나 남은 계약 기간 동안 거주하겠다고 요구할 수 있습니다.

 

그렇기 때문에 낙찰자 입장에서 대항력 있는 임차인은 까다로운 존재임과 동시에 이런 물건에는 잘 입찰하지 않습니다. 더욱이 집값이 하락하는 시기라면 임차인의 보증금이 현재 집의 시세보다 높은 경우가 많기 때문에 입찰 시도조차 하지 않는 경우가 많습니다.

 

그럼 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 대항력 있는 임차인

우선 대항력 있는 임차인이라 함은 집에 설정된 어떠한 채권보다도 가장 우선하여 전입신고를 한 임차인을 뜻합니다. 집에는 다양한 채권이 설정될 수 있습니다. 근저당, 압류, 가압류 등 다양한 채권이 묶여 있을 수 있는데 이 채권의 순서는 설정 날짜에 의해 정해집니다.

 

따라서 경매에서 대항력 있는 임차인이라고 한다면 그 어떤 권리 설정보다 나의 전입 신고 날짜가 가장 우선하여 최우선 순위에 위치한 경우입니다. 이 때는 낙찰자가 낙찰을 받고 다른 권리들이 모두 소멸하더라도 임차인의 대항력은 살아있기에 보증금을 온전히 보장받을 수 있습니다.

 

 

뿐만 아니라, 원한다면 임차 계약 기간을 모두 지낸 후, 보증금을 돌려받고 그때 집을 비워도 됩니다. 이렇기 때문에 경매 입찰자들에게 대항력 있는 임차인은 골치 아픈 존재가 될 수 있습니다.

 

그래서 경매 투자자들은 거주하는 임차인이 있는 물건이라면 꼭 체크해봐야 하는 것이 대항력(최우선 순위의 전입신고)이 있는지, 확정일자는 받았는지, 받았다면 배당 요구 여부입니다. 예시를 들어 각 상황에 맞게 설명해보도록 하겠습니다.

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※ 법적으로 따지면 사실 '전입신고' 그 자체를 하면 우선 대항력이 발생합니다. 다만, 이 전입신고가 최우선 권리일 때여야만 임차인은 대항력을 상실하지 않고 행사할 수 있게 되며, 후순위일 때는 소멸하기에 대항력을 행사할 수 없게 됩니다.

 

간혹, 책이나 유튜브 영상에서 전입신고를 했더라도 후순위일 경우에는 대항력이 없다고 표현하는 데 이는 편의상 그렇게 하는 것이고 법적으로는 전입신고 그 자체로 대항력은 발생하게 됩니다.

 

하지만 편의상 이 글에서도 전입신고 날짜가 최우선 권리일 때만 대항력이 있다고 표현하도록 하겠습니다.

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• 예시 1) 대항력이 있지만 확정일자는 없는 경우
  
  • 이때는 대항력의 조건인 전입신고는 했지만, 우선변제권과 관련된 확정일자는 없기 때문에 이런 물건을 낙찰받았다면 임대차 계약 기간 동안 임차인을 내보낼 수 없습니다. 임차인을 내보낼 수 있는 경우는 딱 2가지입니다. 대항력이 없거나 보증금을 주고 명도를 하거나.
• 예시 2) 대항력과 확정일자 모두 있고 배당 요구까지 한 경우
  • 대항력도 있고 확정일자도 있는 상황에서 배당 요구를 했다면, 이 임차인은 "낙찰자에게 제 보증금을 모두 돌려받으면 집에서 나가도록 하겠습니다"라는 의사표시를 한 걸로 봅니다. 즉, 이 때는 임차인에게 보증금을 모두 돌려주면 명도가 완료됩니다.
• 예시 3) 대항력과 확정일자 모두 있지만 배당 요구를 하지 않은 경우
  • 대항력과 확정일자로 우선변제권도 얻은 임차인이 배당 요구를 하지 않았다면 임차인을 내쫓을 수 없습니다. 배당 요구를 하지 않았다는 건 지금 당장 보증금을 돌려받을 생각이 없으며 임대차 계약 기간 동안에는 거주하고 나가도록 하겠다는 의미입니다. 그렇기 때문에 임차인의 보증금은 계약 기간이 끝나고 임차인이 나갈 때 줘야 합니다.

 

이렇게 대항력이 있는 임차인이라면 무조건 임차인의 보증금을 모두 낙찰자가 떠안아야 합니다. 물론 낙찰된 금액에서 모두 상계가 된다면 문제없지만, 보증금이 낙찰 금액을 넘어설 경우에는 그 차액을 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

 

 

그러나 이렇게 대항력 있는 임차인 물건이라도 간혹 대박(?) 물건이 있는데 해당 물건은 꿀팁이니 아래서 추가로 이야기하도록 하겠습니다.

 

2. 대항력 없는 임차인

사실 대항력이 없다면 임차인 입장에서는 너무 안타까운 일이 아닐 수 없습니다. 큰 목돈을 보증금으로 내고 거주하고 있었는데 집주인의 잘못으로 집이 경매로 넘어가게 되고 임차인은 보증금을 돌려받을 수 없기 때문입니다.

 

그러나 반대로 경매 투자자들에게는 낙찰금 외에 추가로 부담할 게 없고 문제없는 깔끔한 물건이므로 반가운 물건입니다. 각자의 입장과 위치에 따라 달라진다는 게 안타깝지만 현실인 것 같습니다.

 

그렇기 때문에 전월세에 임차하여 살고 있는 임차인이라면 하루빨리 전입신고와 확정일자를 해서 내 권리를 보장받아야 하고 투자자라면 대항력 없는 물건을 보는 게 좋습니다.

 

경매 이야기로 돌아오면, 대항력 없는 임차인 물건은 사실 염두할 게 없습니다. 모든 권리가 말소되기 때문인데요. 여기서 중요한 건 시세 파악 및 부동산 동향입니다. 계속 하락하고 있는 지역이고 추가 하락이 예상된다면 보수적으로 낙찰가를 적어야 하며, 상승이 예상된다면 조금 더 오버 슈팅을 해도 됩니다.

 

이번에도 예시를 들어 설명해보도록 하겠습니다.

• 예시 1) 대항력 및 확정일자 모두 없는 경우
  • 이 때는 대항력 자체가 없기 때문에 낙찰자에게 넘겨지는 권리가 없으며 안전한 물건입니다. 임차인 입장에서는 둘 모두 없기 때문에 낙찰 대금에서 1원도 받지 못하고 집을 비워줘야 합니다.
• 예시 2) 대항력이 없고 확정일자는 있지만 배당요구를 하지 않은 경우
  • 확정일자는 있지만 배당요구 종기일 내에 배당 요구를 하지 않았다면, 우선 변제권으로 낙찰 대금에서 돈을 받을 수 있는 권리를 포기한 것으로 간주되기 때문에 이 경우 역시 1원도 받을 수 없습니다.
• 예시 3) 대항력이 없고 확정일자가 있으며 배당 요구를 한 경우
  • 대항력은 없지만 확정일자를 받음으로써 우선변제권이 있는 상황에서 배당 요구를 했다면 선순위 채권들에게 돈이 나눠지고 임차인의 순서가 되면 남은 금액을 받을 수 있습니다. 그러나 낙찰금이 선순위 채권들에서 모두 소진되었다면 받을 수 있는 돈이 없게 됩니다.

 

3. 꿀팁

마지막으로 은근히 많은 사람들이 모르고 지나칠 수 있는 대항력 있는 임차인 물건에 대한 꿀팁을 이야기하겠습니다. 보통 꼼꼼한 임차인들은 전입신고와 확정일자를 모두 받은 후, 주택도시 보증 공사의 Hug 상품에 가입해서 보증금을 지킵니다.

 

이때, 임차인이 집을 비우고 다른 곳으로 이사 가더라도 도시공사가 임차인에게 먼저 보증금을 지급하고 임차인의 대항력을 주택도시 보증 공사가 인계받는 시스템입니다.

 

그런데 간혹 보면 주택도시 보증 공사에서는 여러 차례 유찰되거나 유찰될 확률이 높은 물건에 한해 물건 감정가의 70% 이상으로만 낙찰되면 나머지 금액에 대한 권리는 포기하겠다는 증서를 제출합니다. 그럼 사실상 대항력 있는 임차인 물건이지만, 감정가의 70%으로만 입찰해서 낙찰받으면 나머지 30%에 대해 책임 질 필요가 없어집니다.

 

경매 투자를 하다 보면 자연스레 대항력 있는 물건을 귀찮아서 보지도 않고 넘어가는 경우가 있는데, 위와 같이 70% 가격으로도 받을 수 있는 물건이 간혹 있기 때문에 대항력 있는 물건이라도 넘기지 말고 꼭 한 번 훑어보는 걸 권장드립니다.

 

많진 않지만 이런 물건을 찾아 입찰해서 낙찰받는다면 일반 물건을 낙찰받는 것보다 그 쾌감이 더 뛰어납니다 :)

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여기까지 대항력 있는 임차인과 없는 임차인의 차이점, 대응방법, 그리고 개인적인 꿀팁까지 모두 적어보았습니다. 도움이 되었으면 좋겠습니다.