상가임대차보호법 개정안 - 소급적용? (2022년)

상가임대차보호법 개정안

코로나가 시작된 지 벌써 2년이 지났지만 아직도 끝나지 않았습니다. 이렇게 긴 기간 동안 전국의 많은 자영업자 분들이 상가 임대료 부담으로 지쳐있는 상황입니다. 이러한 자영업자의 어려움을 반영하여 2022년 1월 4일에 상가임대차 보호법 개정안이 공포되어 곧바로 시행 적용되었습니다.

코로나로 전 국민이 힘들지만 그중에서 가장 힘든 건 아무래도 자영업자가 아닐까 생각됩니다. 회사처럼 월급이 보장된 것이 아닌 온전히 장사 수입으로 생계를 유지해야 하는데 영업 제한 및 금지 조치 등의 이유로 원활한 영업을 하지 못해 매출에 큰 타격을 입을 수밖에 없는 상황이었습니다.

 

매출은 사라지지만 매달 내야 하는 임대료는 또 지불해야 하는 참 어려운 상황에 놓여 있습니다. 임대료가 한두 푼도 아니고 큰 금액이기에 수입이 없는 상황에서 매달 임대료를 충당하기란 정말 어렵다는 말로도 표현이 부족할 것입니다.

 

자영업자들의 고충과 힘듦을 반영하여 2021년 12월 9일 상가임대차 보호법 개정안이 본회의를 통과하여 지금 시행 중에 있습니다. 그럼 개정안 내용에 대해 정확히 알아보겠습니다.

 

I 상가임대차보호법 개정안

 

상가임대차보호법 개정안의 핵심은 폐업으로 인해 임대차 계약을 해지할 수 있게 되었다는 점입니다. 기존에는 코로나로 인한 매출 부재로 폐업을 하더라도 임대차 계약 기간이 남아있기 때문에 임대료를 매달 지불해야 했습니다.

 

원래라면 자발적인 폐업으로 장사를 하지 않는다면 당연히 남은 계약 기간 동안에는 임대료를 내는 것이 맞지만, 이렇게 전 세계적인 질병 문제로 인해 국가의 제한을 받게 되고 그 영향으로 매출이 감소하여 폐업을 한 경우에는 이번 개정안이 적용되는 것입니다.

 

이번에 공포되어 시행되고 있는 상가임대차보호법 개정안은 "집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제 사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차 계약을 해지할 수 있다."라는 내용이 추가되었습니다.

상가임대차보호법 개정안

여기서 이야기하는 임대차 계약을 해지할 수 있는 방법은 간단합니다. 임대인에게 임대차 계약 해지를 통보하면 3개월 후에 효력이 발생합니다. 단, 통보 후 3개월 동안에는 임대료를 지불해야 합니다.

 

3개월 동안의 임대료 지불에 대해서는 임대인의 입장도 생각해주는 부분이라고 생각합니다.

 

물론 장사를 하지 못한 임차인이 가장 힘들겠지만, 대부분의 상가 주인 역시 열심히 모은 돈에 은행 융자를 더해 마련한 소중한 자산입니다. 이들 역시 매달 지출되는 은행 이자도 있을 것이며 임대 수익을 주 수입원으로 생활하시는 분들도 계시기 때문에 임대인들의 입장도 무시할 수 없는 것이 사실입니다.

 

이런 이유로 임대차 계약 해지 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생하게끔 하여 양쪽 입장을 어려움을 모두 반영한 것으로 보입니다.

 

계약 해지 방법은 통보만 하면 되므로 간단하지만, 개정안에 명시된 바와 같이 효력이 발생하기 위해서는 필수 조건 4가지가 있습니다.

• 감염병 및 예방법에 따른 집합 제한을 받거나 금지 조치를 받은 적이 있어야 합니다.
• 위 조치를 3개월 이상 받아야 합니다. (연속 3개월이 아니어도 가능)
• 꼭 폐업을 했을 경우에만 적용됩니다.
• 경제 사정의 중대한 변동이 있어야 합니다.

 

위의 4가지 필수 조건들에 부합해야만 이번 상가임대차 보호법 개정안의 적용을 받을 수 있습니다. 그러나 "경제 사정의 중대한 변동" 부분이 현실적으로 어렵다는 일각의 우려가 여전히 존재합니다.

 

코로나 이전 매출과 이후 매출을 비교해야 하는데 기준 날짜를 어떻게 잡을 것인지, 비교 날짜는 어떻게 설정할 것인지에 대한 명확한 내용이 없기 때문에 이를 증명하기가 어렵다는 문제도 있습니다. 이 부분은 법무사를 통해 상담하는 것이 좋은 방법이지 않을까 생각됩니다.

추가적으로 이번 개정안은 소급 적용이 됩니다. 개정안 시행은 2022년 1월 4일이지만, 해당 개정안은 소급 적용이 되기 때문에 현재 코로나로 인해 폐업 상태이지만 임대차 계약기간이 남아있어 매달 임대료를 납부하고 계신 자영업자라면 곧바로 임대인에게 계약 해지 통보를 하여 3개월 후 계약 해지를 하실 수 있습니다.

 

그러니 법 시행 이전에 폐업하셨더라도 꼭 계약 해지를 통해 앞으로의 임대료 부담을 하루빨리 덜어내시기를 바랍니다. 코로나로 모두가 힘든 시기이지만 언젠가 꼭 다시 좋아질 거라 생각합니다. 포기하시 마시고 항상 힘내시기를 바랍니다.